Im Mittelpunkt der Entscheidung steht die Frage, welche Anforderungen an die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen zu stellen sind. Das OLG München stellt klar: Die Objektbegehung in der Leistungsphase 9 dient nicht lediglich dazu, bereits äußerlich erkennbare Schäden aufzunehmen und zu dokumentieren. Vielmehr trifft den Architekten – jedenfalls im Rahmen des Zumutbaren – eine weitergehende Pflicht, zu prüfen, ob das vertraglich geschuldete Bauwerk technisch ordnungsgemäß ausgeführt wurde oder ob konkrete Anhaltspunkte für Mängel bestehen.

Hintergrund der Entscheidung

Dem Beschluss lag ein langjähriger Rechtsstreit über Mängel an einer Tiefgarage zugrunde. Streitgegenständlich waren unter anderem Risse in einer Stahlbetonzwischendecke sowie unzureichende Schutzmaßnahmen im Bereich von Wänden, Stützen und Fundamenten der Tiefgarage.

Die beklagten Architekten waren mit den Leistungsphasen 1 bis 9 nach § 15 Abs. 2 HOAI 1996 beauftragt. Während das Gericht hinsichtlich bestimmter technischer Spezialfragen – etwa der Bewehrung – eine unmittelbare Verantwortlichkeit der Objektplaner verneinte, bejahte es eine Haftung wegen Versäumnissen bei der Fugenplanung sowie insbesondere wegen Pflichtverletzungen in der Leistungsphase 9.

Objektbegehung in Leistungsphase 9: Keine bloße Schadensaufnahme

Besonders praxisrelevant sind die Ausführungen des OLG München zur Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen. Nach Auffassung des Gerichts beschränkt sich diese Leistung nicht auf eine rein optische Kontrolle bereits sichtbarer Schäden.

Vielmehr muss der Architekt das Objekt im Rahmen des Zumutbaren daraufhin überprüfen, ob die Bauausführung erkennbar den vertraglichen Anforderungen entspricht. Hierzu gehört insbesondere auch die Prüfung, ob die anerkannten Regeln der Technik eingehalten wurden und ob sich Anhaltspunkte für Mängel ergeben. Die Prüfung kann – je nach Einzelfall – etwa durch Besichtigung, Funktionsprüfung, Befühlen, Einsichtnahme in Planungs- oder Ausschreibungsunterlagen oder durch Rücksprache mit beteiligten Fachplanern erfolgen.

Ergeben sich bei der Objektbegehung Hinweise darauf, dass Mängel vorhanden sein könnten, dürfen diese Anhaltspunkte nicht unbeachtet bleiben. In einem solchen Fall kann der Architekt verpflichtet sein, weitere Untersuchungen anzustoßen oder eine vertiefte Prüfung zu veranlassen.

Besondere Anforderungen bei Tiefgaragen und chloridbelasteten Bauteilen

Im konkreten Fall hielt das OLG München dem Architekten vor, dass das Fehlen einer hochgezogenen Beschichtung im Bereich tragender Bauteile der Tiefgarage erkennbar gewesen sei. Gerade im Tiefgaragenbau spielt der Schutz vor Chlorideintrag eine zentrale Rolle. Chloride, die etwa durch Tausalze eingetragen werden, können erhebliche Schäden an Stahlbetonbauteilen verursachen und langfristig die Dauerhaftigkeit sowie Standsicherheit beeinträchtigen.

Nach Auffassung des Gerichts hätte das sichtbare Fehlen einer hochgezogenen Beschichtung Anlass geben müssen, zu prüfen, auf welche Weise der erforderliche Schutz der Bauteile tatsächlich sichergestellt werden sollte. Eine solche Prüfung wäre nach den Feststellungen des Gerichts ohne unverhältnismäßigen Aufwand möglich gewesen, etwa durch Durchsicht der Pläne, der Ausschreibungsunterlagen oder durch Rücksprache mit dem Tragwerksplaner.

Damit macht die Entscheidung deutlich: Auch wenn ein Mangel noch nicht als Schaden sichtbar zutage getreten ist, kann bereits das Erkennen eines technischen Risikopunktes eine weitergehende Prüfungspflicht auslösen.

Zumutbarkeit als Grenze der Prüfungspflichten

Das OLG München betont zugleich, dass die Pflichten des Architekten in der Leistungsphase 9 nicht grenzenlos sind. Maßgeblich bleibt stets, was im konkreten Einzelfall zumutbar ist. Eine umfassende, monatelange Untersuchung des gesamten Bauwerks oder aufwendige Bauteilöffnungen können regelmäßig nicht verlangt werden, wenn hierfür keine konkreten Anhaltspunkte bestehen.

Anders liegt es jedoch, wenn ein fachlich relevanter Umstand ohne Weiteres erkennbar ist und mit überschaubarem Aufwand überprüft werden kann. In solchen Fällen kann sich der Architekt nicht darauf zurückziehen, dass noch kein sichtbarer Schaden eingetreten ist oder dass die Leistungsphase 9 nur mit einem vergleichsweise geringen Honoraranteil bewertet wird. Die geringe Bewertung der Leistungsphase reduziert nach Auffassung des Gerichts nicht den anzuwendenden Sorgfaltsmaßstab.

Bedeutung für Bauherren und Auftraggeber

Für Bauherren und Auftraggeber zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine sorgfältige Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsfristen ist. Gerade bei komplexen Bauwerken, wie Tiefgaragen, Krankenhäusern, Industrieanlagen oder öffentlichen Gebäuden, können Mängel erhebliche wirtschaftliche Folgen haben, wenn sie nicht rechtzeitig erkannt und geltend gemacht werden.

Auftraggeber sollten daher darauf achten, dass die Objektbegehung in Leistungsphase 9 nicht lediglich formal durchgeführt wird. Sinnvoll ist eine strukturierte Vorbereitung, bei der insbesondere bekannte Risikobereiche, technische Schnittstellen, frühere Bedenkenhinweise, Mängelanzeigen, Planänderungen und wartungs- oder schadensanfällige Bauteile berücksichtigt werden.

Die Entscheidung stärkt insoweit die Position von Bauherren, wenn Architekten erkennbare Anhaltspunkte für technische Mängel nicht weiterverfolgen und dadurch Gewährleistungsrechte gegenüber ausführenden Unternehmen gefährdet werden.

Bedeutung für Architekten und Planungsbüros

Auch für Architekten und Planungsbüros enthält die Entscheidung wichtige Hinweise. Die Leistungsphase 9 sollte nicht als bloßer Abschluss- oder Formaltermin verstanden werden. Vielmehr erfordert sie eine eigenständige, sorgfältige und dokumentierte Prüfung des Objekts vor Ablauf der Gewährleistungsfristen.

Dabei müssen Architekten nicht jedes versteckte Risiko ohne Anlass aufdecken. Erkennen sie jedoch Umstände, die auf eine mögliche technische Unzulänglichkeit hindeuten, müssen sie diesen nachgehen. Das kann insbesondere bedeuten, Planunterlagen nochmals zu prüfen, Fachplaner einzubeziehen oder den Auftraggeber auf weiteren Untersuchungsbedarf hinzuweisen.

Zur Haftungsvermeidung empfiehlt sich eine nachvollziehbare Dokumentation der Objektbegehung. Diese sollte nicht nur sichtbare Schäden erfassen, sondern auch erkennen lassen, welche Bauteile geprüft wurden, welche Auffälligkeiten bestanden, welche Unterlagen herangezogen wurden und welche Empfehlungen gegenüber dem Auftraggeber ausgesprochen wurden.

Fazit

Der Beschluss des OLG München verdeutlicht, dass die Objektbegehung in Leistungsphase 9 eine erhebliche haftungsrechtliche Bedeutung haben kann. Sie ist keine bloße Sichtkontrolle und keine reine Schadensdokumentation. Architekten müssen vielmehr im Rahmen des Zumutbaren prüfen, ob Hinweise auf technische Mängel bestehen und ob das Bauwerk den vertraglichen und technischen Anforderungen entspricht.

Für Auftraggeber empfiehlt es sich, die Objektbegehung rechtzeitig, strukturiert und mit Blick auf bekannte Risikobereiche vorzubereiten. Für Architekten und Planungsbüros ist eine sorgfältige Durchführung und Dokumentation der Leistungsphase 9 unerlässlich, um Haftungsrisiken zu vermeiden.

Die Entscheidung zeigt einmal mehr: Gerade vor Ablauf von Gewährleistungsfristen kann eine fachlich fundierte Objektbegehung entscheidend dafür sein, ob Mängelrechte gesichert oder verloren werden.