Für Bauherren, öffentliche Auftraggeber, Planer, Energieberater und ausführende Unternehmen ist die Neuregelung nicht nur eine technische Fortschreibung des bisherigen Gebäudeenergierechts. Das GModG verändert vielmehr zentrale Grundlagen für Neubau, Bestandssanierung, Heizungsmodernisierung, Energieausweise, Gebäudeautomation, Ladeinfrastruktur und die vertragliche Abgrenzung von Planungsleistungen.

Gestaffeltes Inkrafttreten: Keine pauschale Betrachtung laufender Projekte

Besonders praxisrelevant ist zunächst das gestaffelte Inkrafttreten. Erste Regelungen sind nach der Veröffentlichung bereits am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Weitere Vorgaben, insbesondere zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie, folgen zeitlich gestaffelt. Nach den veröffentlichten Hinweisen zum Gesetzgebungsverfahren treten die Neuregelungen zum Heizungstausch unmittelbar nach der Verkündung in Kraft, während erste Regelungen zur Umsetzung der EPBD sechs Monate später vorgesehen sind. Die Einführung des Nullemissionsgebäudes als Neubaustandard ist für behördliche Gebäude ab 2028 und für andere Gebäude ab 2030 vorgesehen.

Damit reicht es in laufenden Projekten nicht aus, lediglich allgemein zu prüfen, ob „das neue Gesetz“ Anwendung findet. Entscheidend sind vielmehr Gebäudeart, Nutzung, Projektstand, Zeitpunkt der Genehmigung, Zeitpunkt der Fertigstellung, Art der geplanten Modernisierungsmaßnahme und die konkret betroffene technische Anlage. Gerade bei bereits laufenden Planungen, gestuften Beauftragungen oder nachträglichen Änderungen des energetischen Konzepts sollte projektbezogen geprüft werden, welche Regelung ab welchem Zeitpunkt zu berücksichtigen ist.

Neuer Regelungsrahmen für den Heizungstausch

Ein Kernbereich des GModG betrifft die Modernisierung der Wärmeversorgung. Der bisherige Regelungsbestand zu den §§ 71 sowie 71b bis 72 GEG wird nach den veröffentlichten Informationen gestrichen. Die bisherige pauschale Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung für alle Neu- und Bestandsbauten entfällt nach der Gesetzesbegründung. Beim Austausch der Heizung soll die Entscheidung über die künftige Heizungsart wieder stärker bei den Eigentümern liegen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Einbau fossiler Heizungsanlagen künftig ohne weitere Anforderungen möglich wäre. Für neue Gas- und Ölheizungen sieht das GModG eine sogenannte Bio-Treppe vor. Danach müssen derartige Anlagen ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent biogene Brennstoffe oder Wasserstoffanteile nutzen. Die Gesetzesbegründung nennt insoweit Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.

Für Planer und Berater folgt daraus ein erheblicher Beratungs- und Abstimmungsbedarf. Die Wahl der Heizungsart bleibt zwar technologieoffener ausgestaltet, muss aber unter Berücksichtigung künftiger Brennstoffverfügbarkeit, Wirtschaftlichkeit, Nachweispflichten und Schnittstellen zur kommunalen Wärmeplanung bewertet werden. Bei Bestandsgebäuden sollten insbesondere geplante Heizungserneuerungen, Hybridlösungen, Fernwärmeanschlüsse und Übergangslösungen frühzeitig dokumentiert und mit dem Auftraggeber abgestimmt werden.

Neue Anforderungen an Nichtwohngebäude und Bestand

Das GModG setzt außerdem wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie um. Hierzu gehören nach den veröffentlichten Informationen die schrittweise Einführung von Mindestenergiestandards für bestehende Nichtwohngebäude, die Einführung des Nullemissionsgebäudes, neue Vorgaben zur Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung sowie Änderungen bei Referenzgebäuden und Primärenergiefaktoren.

Gerade Nichtwohngebäude geraten damit stärker in den Fokus. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass die EU-Gebäuderichtlinie Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude vorsieht. Der Regelungsansatz zielt darauf, Gebäude mit besonders schlechter energetischer Qualität schrittweise zu verbessern. Für öffentliche Auftraggeber und institutionelle Bestandshalter kann dies erhebliche Auswirkungen auf Sanierungsfahrpläne, Investitionsentscheidungen und die Priorisierung von Gebäudemaßnahmen haben.

Für die Planungspraxis bedeutet dies: Energetische Bestandsbewertungen, Sanierungskonzepte, Schnittstellen zur technischen Ausrüstung, Variantenuntersuchungen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen gewinnen weiter an Bedeutung. Soweit Planer bislang nur mit klassischen Objektplanungsleistungen beauftragt sind, muss sorgfältig geprüft werden, ob zusätzliche energetische Betrachtungen, Nachweise oder Koordinationsleistungen bereits vom Vertrag umfasst sind.

Ökobilanzierung und Lebenszyklusbetrachtung

Ein weiterer zentraler Punkt ist die stärkere Berücksichtigung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen. Nach den veröffentlichten Informationen sieht das GModG die Einführung der Ökobilanzierung, also die Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, vor. Damit verschiebt sich der Blick von der reinen Betriebsenergie zunehmend auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes.

Für Planer kann dies erhebliche Folgen haben. Die Auswahl von Baustoffen, Konstruktionen, technischen Anlagen und Modernisierungsvarianten wird stärker unter Nachhaltigkeits- und Bilanzierungsgesichtspunkten zu beurteilen sein. Gleichzeitig entstehen neue Schnittstellen zu Fachplanern, Energieberatern, Nachhaltigkeitskoordinatoren und LCA-Erstellern. Diese Schnittstellen sollten in Vergabeunterlagen, Planerverträgen und Projektorganigrammen ausdrücklich geregelt werden.

Energieausweise, Gebäudeautomation, Solarpflicht und Ladeinfrastruktur

Das GModG enthält darüber hinaus Änderungen im Bereich der Energieausweise. Nach den veröffentlichten Informationen sind für Nichtwohngebäude künftig keine Energieverbrauchsausweise mehr vorgesehen; außerdem wird die Einführung von Energieeffizienzklassen von A bis G in Energieausweisen für Nichtwohngebäude genannt. Hinzu kommen erweiterte Anforderungen an Gebäudeautomation und Gebäudesteuerung bei Nichtwohngebäuden.

Weiter nennt das GModG-Infoportal eine schrittweise Einführung einer Solarpflicht für zu errichtende Wohn- und Nichtwohngebäude sowie Vorgaben für Ladeinfrastruktur für zu errichtende Wohn- und Nichtwohngebäude durch Änderungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes. Diese Regelungen können insbesondere bei Neubauten, größeren Modernisierungen und öffentlichen Bauvorhaben zusätzliche Koordinationsanforderungen auslösen.

Für die Vertrags- und Ausschreibungspraxis ist entscheidend, dass diese Leistungen nicht ungeordnet „mitlaufen“. Vielmehr sollte konkret abgegrenzt werden, wer die Prüfung der Solarpflicht übernimmt, wer die Ladeinfrastruktur plant, wer die energetischen Nachweise erstellt, wer die Gebäudeautomation koordiniert und wer die hierzu erforderlichen Daten zusammenführt.

Vertragsrechtlicher Handlungsbedarf für Planer

Für Planer entsteht Handlungsbedarf auf drei Ebenen.

Erstens sollten laufende Projekte daraufhin überprüft werden, ob und ab welchem Zeitpunkt sie von einzelnen Regelungen des GModG betroffen sind. Wegen der gestaffelten Inkrafttretensregelungen ist keine pauschale Bewertung möglich. Maßgeblich sind unter anderem Gebäudeart, Nutzung, Größe, Projektstand, Zeitpunkt der Genehmigung und Fertigstellung sowie die jeweils geplante Heizungs- oder Modernisierungsmaßnahme.

Zweitens sollten bestehende Planerverträge daraufhin geprüft werden, ob die neu erforderlich werdenden Leistungen vom vereinbarten Leistungsumfang umfasst sind. Das gilt insbesondere für zusätzliche energetische Nachweise, Lebenszyklusbetrachtungen, Variantenuntersuchungen, Abstimmungen zur Heizungsmodernisierung, Koordinationsleistungen im Bereich Gebäudeautomation, Solarpflicht und Ladeinfrastruktur sowie zusätzliche Leistungen im Zusammenhang mit Energieausweisen. Ist die Beauftragung nicht eindeutig, sollte vor Aufnahme der Bearbeitung ein Nachtrag vereinbart werden.

Drittens müssen die Schnittstellen zwischen Objektplanung, Technischer Ausrüstung, Tragwerksplanung, Energieberatung, Nachhaltigkeitsberatung, Brandschutzplanung, LCA-Ersteller und Bauherr geregelt werden. Gerade bei komplexen öffentlichen Bauvorhaben können unklare Zuständigkeiten zu Verzögerungen, Doppelbearbeitungen und Haftungsrisiken führen. Empfehlenswert ist daher eine frühzeitige Leistungs- und Verantwortungsmatrix.

Bedeutung für öffentliche Auftraggeber und Vergabeverfahren

Auch öffentliche Auftraggeber sollten die Neuregelungen frühzeitig in laufende und künftige Vergabeverfahren einbeziehen. Je nach Projekt können sich Auswirkungen auf Leistungsbeschreibungen, Zuschlagskriterien, Eignungsanforderungen, besondere Vertragsbedingungen und die Abgrenzung einzelner Fachlose ergeben. Bei Planungsvergaben sollte klar beschrieben werden, ob und in welchem Umfang energetische Nachweise, Nachhaltigkeitsbewertungen, LCA-Leistungen, Variantenuntersuchungen, Fördermittelbezug oder die Koordination besonderer GModG-Anforderungen geschuldet werden.

Bei Bauvergaben können sich insbesondere Anforderungen an technische Anlagen, Gebäudeautomation, Solaranlagen, Ladeinfrastruktur und Nachweisunterlagen ändern. Werden diese Anforderungen erst nachträglich in ein laufendes Verfahren eingeführt, ist vergaberechtlich zu prüfen, ob eine bloße Klarstellung vorliegt oder ob die Vergabeunterlagen wesentlich geändert werden. Im letzteren Fall können Fristverlängerungen, Bieterinformationen oder weitergehende verfahrensrechtliche Schritte erforderlich werden.

Praxishinweis

Das GModG ist nicht nur eine Änderung des Energierechts, sondern wirkt unmittelbar in Planung, Ausschreibung, Vertragsgestaltung und Projektsteuerung hinein. Planer sollten laufende Projekte kurzfristig anhand des konkreten Projektstands prüfen und zusätzliche Leistungen nicht ohne vertragliche Klärung übernehmen. Auftraggeber sollten Vergabeunterlagen und Planerverträge darauf abstimmen, welche neuen Anforderungen im jeweiligen Projekt tatsächlich relevant sind.

Besonders wichtig ist eine saubere Dokumentation. Wer im Projektverlauf zu dem Ergebnis kommt, dass bestimmte GModG-Anforderungen nicht anwendbar sind oder erst zu einem späteren Zeitpunkt greifen, sollte diese Einschätzung nachvollziehbar festhalten. Gleiches gilt für Abstimmungen zur Heizungsart, zur energetischen Qualität, zu Nichtwohngebäuden, zur Gebäudeautomation, zur Solarpflicht, zur Ladeinfrastruktur und zur Lebenszyklusbetrachtung.

Weiterführender Hinweis

Das Gesetz ist im Bundesgesetzblatt abrufbar: Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23. Juli 2026