Nachfolgend: BGH, Beschluss vom 10. Juni 2026, Az. VII ZR 200/24, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen

Das OLG Köln hat konkretisiert, welche Anforderungen Erwerber an die Nutzbarkeit einer Tiefgarage stellen dürfen. Bei einer hochwertig ausgestatteten Wohnanlage gehört es zur üblichen und regelmäßig auch stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit, dass die Tiefgarage mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Einschränkungen befahren und genutzt werden kann. Ist dies nicht gewährleistet, kann ein wesentlicher Sachmangel vorliegen, der zugleich die Fälligkeit ausstehender Vergütungsraten hindert.

Der Sachverhalt

Eine Bauträgerin errichtete eine Eigentumswohnungsanlage mit acht Wohnungen und Tiefgarage. Die Erwerber kauften eine Wohnung einschließlich Tiefgaragenstellplatz zu einem Gesamtpreis von 898.500 Euro.

Bei der Abnahme des Sondereigentums wurde der Tiefgaragenstellplatz ausdrücklich nicht abgenommen. Die Parteien vereinbarten zudem, dass ein Sicherheitseinbehalt teilweise erst fällig werden sollte, wenn die Tiefgarage fertiggestellt und der Stellplatz abnahmefähig war. Ein weiterer Teilbetrag sollte gezahlt werden, sobald unter anderem die Waschküche, das Treppenhaus und der Aufzug „in Betrieb“ waren.

Die Bauträgerin verlangte später die Zahlung des restlichen Kaufpreises und die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts. Die Erwerber wandten dagegen insbesondere Mängel der Tiefgarage sowie einen Brandschutzmangel im Bereich der Waschküche ein.

Tiefgarage für Mittelklassefahrzeuge unzureichend

Nach Auffassung des OLG Köln war die Tiefgarage nicht vollständig und mangelfrei fertiggestellt. Die Einfahrt war so gestaltet, dass sie mit einem Mittelklassefahrzeug nicht ohne Rangieren beziehungsweise nicht ohne Kollisionsgefahr in einem Zug befahren werden konnte.

Das Gericht stellte klar, dass zur üblichen Beschaffenheit einer Tiefgarage bei einer hochwertigen Wohnanlage gehört, dass sie mit Mittelklassefahrzeugen ohne größere Einschränkungen genutzt werden kann. Dazu zählt grundsätzlich auch, dass die Einfahrt mit einem solchen Fahrzeug in einem Zug möglich ist. Erforderliche Rangierbewegungen im Einfahrtsbereich stellen eine erhebliche Einschränkung dar und können zusätzliche Gefahren verursachen.

Auch die Fahrgassenbreite entsprach nicht den maßgeblichen Anforderungen. In die Fahrgasse hineinragende Stützen reduzierten die vorhandene Breite auf rund 5,16 beziehungsweise 5,175 Meter, während nach den vom Gericht herangezogenen Vorschriften der nordrhein-westfälischen Sonderbauverordnung eine Mindestbreite von 5,50 Metern erforderlich war.

Die Mindestbreite musste nach Auffassung des Gerichts auf der gesamten Fahrgasse eingehalten werden. Punktuelle Engstellen durch Stützen waren deshalb nicht unbeachtlich. Da sie die Befahrbarkeit und das Einparken auf dem Stellplatz erheblich erschwerten, lag ein Sachmangel vor.

Öffentlich-rechtliche Vorgaben können die geschuldete Beschaffenheit bestimmen

Die Nichteinhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften begründet nicht in jedem Fall automatisch einen Sachmangel. Die Vorgaben der Sonderbauverordnung liefern jedoch Anhaltspunkte dafür, welche Dimensionierung von Zufahrten, Stellplätzen und Fahrgassen bei einer ordnungsgemäß hergestellten Tiefgarage erwartet werden kann.

Werden die vorgeschriebenen Mindestmaße unterschritten und wird dadurch die gewöhnliche Nutzung spürbar beeinträchtigt, kann die Werkleistung von der üblichen und vom Erwerber zu erwartenden Beschaffenheit abweichen. Das gilt insbesondere, wenn Fahrzeuge der Mittelklasse die Tiefgarage nicht ohne erhebliche Einschränkungen nutzen können.

Nutzung allein bedeutet noch keine Abnahme

Die Bauträgerin konnte sich nicht darauf berufen, das Gemeinschaftseigentum sei durch die Nutzung der Tiefgarage konkludent abgenommen worden.

Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass das Verhalten des Bestellers aus Sicht des Unternehmers eindeutig erkennen lässt, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigt. Die bloße Ingebrauchnahme reicht hierfür nicht stets aus. Im entschiedenen Fall stand einer solchen Annahme insbesondere entgegen, dass der Tiefgaragenstellplatz ausdrücklich von der Abnahme ausgenommen worden war und die Bauträgerin selbst zuvor erklärt hatte, aus der Nutzung keine Abnahme herleiten zu wollen.

Keine vollständige Fertigstellung bei wesentlichen Mängeln

Die letzte Kaufpreisrate war vertraglich an die vollständige Fertigstellung geknüpft. Nach Auffassung des OLG war diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil die Tiefgarage wesentliche Mängel aufwies.

Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn er nach Art, Umfang oder Auswirkungen ein solches Gewicht besitzt, dass dem Besteller die Übernahme des Bauwerks unter Berücksichtigung der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit nicht zugemutet werden kann. Die erheblich eingeschränkte Befahrbarkeit der Tiefgarage stand daher nicht nur einer Abnahmefähigkeit, sondern auch der Fälligkeit der Schlussrate und der Auszahlung des Sicherheitseinbehalts entgegen.

„In Betrieb“ setzt eine mangelfreie Nutzbarkeit voraus

Das OLG befasste sich außerdem mit der vertraglichen Voraussetzung, wonach bestimmte Gebäudeteile „in Betrieb“ sein mussten. Nach Auffassung des Gerichts genügte hierfür nicht die bloße tatsächliche Nutzung.

Die Vereinbarung war vielmehr dahin auszulegen, dass die betroffenen Räume und Gebäudeteile hergestellt und ohne wesentliche Mängel nutzbar sein mussten. Andernfalls würde der Sicherungszweck des vereinbarten Einbehalts unterlaufen.

Im Zugangsbereich zur Waschküche befand sich ein Elektrounterverteiler- und Zählerkasten, dessen Anordnung wegen der damit verbundenen Brandlast nicht den Brandschutzvorschriften entsprach. Darin sah das Gericht einen wesentlichen Mangel.

Brandschutzverstöße sind regelmäßig wesentlich

Eine mangelfreie Bauleistung muss die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen, funktionstauglich sein und die allgemein anerkannten Regeln der Technik einhalten. Hierzu gehören auch einschlägige gesetzliche und behördliche Brandschutzvorschriften.

Mängel, die Gefahren für Besteller oder Nutzer begründen, erreichen regelmäßig die Schwelle der Wesentlichkeit. Die tatsächliche Benutzung der Waschküche änderte daher nichts daran, dass der betreffende Gebäudebereich mangels brandschutzkonformer Herstellung nicht im vertraglich vorausgesetzten Sinne „in Betrieb“ war.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung zeigt, dass für die Mangelfreiheit einer Tiefgarage nicht allein entscheidend ist, ob sie mit kleineren Fahrzeugen oder unter mehrfachem Rangieren irgendwie genutzt werden kann. Maßgeblich ist vielmehr, welche Nutzbarkeit ein Erwerber nach Art, Standard und Zuschnitt der Wohnanlage erwarten darf.

Bei hochwertigem Wohnungseigentum muss eine Tiefgarage grundsätzlich auch mit Mittelklassefahrzeugen ohne erhebliche Einschränkungen befahrbar sein. Zufahrtsbreiten, Kurvenradien, Fahrgassen, Stützen und Stellplatzanordnungen sollten deshalb bereits in der Planung gemeinsam betrachtet und anhand realistischer Fahrbewegungen geprüft werden.

Zugleich sollten Bauträger beachten, dass die tatsächliche Nutzung mangelhafter Gebäudeteile weder automatisch eine Abnahme noch die vollständige Fertigstellung begründet. Wesentliche Mängel können die Fälligkeit der Schlussrate und die Freigabe eines Sicherheitseinbehalts weiterhin ausschließen.