Das OLG Karlsruhe hat mit Urteil vom 26.09.2024 – 4 U 25/24 – wichtige Grundsätze zur Frage bestätigt, wann ein Unternehmer die Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigern kann. Die Entscheidung ist insbesondere für Bauherren, Auftraggeber und ausführende Unternehmen von erheblicher praktischer Bedeutung.
Im Ausgangspunkt gilt: Ist ein Werk mangelhaft, kann der Besteller grundsätzlich Nacherfüllung verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 637 Abs. 3 BGB kann er zudem einen Vorschuss für die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten beanspruchen. Der Unternehmer kann sich zwar nach § 635 Abs. 3 BGB darauf berufen, dass die Nacherfüllung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich sei. Dieser Einwand greift jedoch nur in engen Ausnahmefällen.
Das OLG Karlsruhe stellt klar, dass eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung nicht bereits deshalb angenommen werden kann, weil die Beseitigung des Mangels mit erheblichem Aufwand verbunden ist. Maßgeblich ist vielmehr eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Der Einwand ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen des Bestellers auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem erforderlichen Aufwand gegen Treu und Glauben verstößt.
Von Bedeutung ist dabei insbesondere, ob der Besteller ein berechtigtes objektives Interesse an der Herstellung eines mangelfreien Zustands hat. Weicht die ausgeführte Leistung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit oder von den anerkannten Regeln der Technik ab, spricht dies regelmäßig für ein solches Interesse. Der Unternehmer kann sich dann nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, die Beseitigung sei zu teuer oder im Verhältnis zum ursprünglichen Vertragspreis nicht angemessen.
Im entschiedenen Fall ging es unter anderem um Mängel am Fußbodenaufbau und Estrich eines Holzhauses. Der Estrich entsprach teilweise weder der vertraglich vereinbarten Ausführung noch den anerkannten Regeln der Technik. In bestimmten Bereichen war die erforderliche Estrichdicke nicht erreicht; zudem lagen Heizleitungen unmittelbar an der Estrichoberfläche. In Badezimmer- und Untergeschossbereichen war ein feuchtigkeitsempfindlicher Calciumsulfat-Fließestrich verwendet worden, obwohl dort mit Feuchtigkeitseinwirkungen zu rechnen war.
Besonders praxisrelevant ist die weitere Aussage des Gerichts: Aus dem Umstand, dass über einen längeren Zeitraum noch keine sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen oder sonstigen Schadenssymptome aufgetreten sind, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass der Mangel folgenlos bleibt oder sich die Ausführung „bewährt“ hat. Gerade bei feuchtigkeitsempfindlichen Bauteilen kann eine dauerhafte Gefahr künftiger Schäden bestehen, auch wenn sich diese bislang noch nicht sichtbar realisiert hat.
Das OLG Karlsruhe grenzte sich insoweit ausdrücklich von Fallgestaltungen ab, in denen das Ausbleiben von Mangelsymptomen im Einzelfall gegen ein schutzwürdiges Interesse an einer umfassenden Mängelbeseitigung sprechen kann. Bei einem nicht feuchtebeständigen Estrich in feuchtigkeitsbelasteten Bereichen liegt die Sache anders: Der Besteller muss nicht hinnehmen, dass ein dauerhaft mangelbehafteter Zustand bestehen bleibt und sich das Schadensrisiko erst später verwirklicht.
Ebenfalls von Bedeutung ist das Verschulden des Unternehmers. Nach der Entscheidung ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, ob und in welchem Ausmaß der Unternehmer den Mangel verursacht oder zu vertreten hat. Je gravierender die Abweichung von den technischen Regeln oder der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit ist, desto weniger wird sich der Unternehmer regelmäßig auf eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung berufen können.
Das OLG Karlsruhe bestätigte daher den Anspruch des Bestellers auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung. Zudem hielt es den Feststellungsantrag hinsichtlich möglicher Folgeschäden für zulässig. Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen sei es regelmäßig möglich, dass weitere, derzeit noch nicht bezifferbare Schäden entstehen. Der Besteller müsse solche Risiken nicht bereits im Einzelnen darlegen, wenn der Mangel feststeht und weitere Schadensfolgen jedenfalls möglich erscheinen.
Die Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Entscheidung blieb erfolglos; der BGH hat sie mit Beschluss vom 04.02.2026 – VII ZR 156/24 – zurückgewiesen. Die Entscheidung des OLG Karlsruhe hat damit zusätzliche praktische Relevanz für die baurechtliche Beratung.
Praxishinweis
Für Auftraggeber bestätigt die Entscheidung, dass sie bei wesentlichen Abweichungen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik grundsätzlich nicht auf bloße Minderungs- oder Kompensationslösungen verwiesen werden können. Auch das Fehlen sichtbarer Schäden bedeutet nicht zwingend, dass eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig wäre.
Für Unternehmer zeigt die Entscheidung zugleich, dass der Einwand unverhältnismäßiger Mängelbeseitigung sorgfältig begründet werden muss. Es genügt nicht, allein auf hohe Sanierungskosten oder bislang ausgebliebene Schadensbilder zu verweisen. Entscheidend ist eine umfassende Einzelfallabwägung unter Berücksichtigung der technischen Relevanz des Mangels, des berechtigten Interesses des Bestellers und eines etwaigen eigenen Verschuldens.
Gerade bei technisch sensiblen Bauteilen, etwa Abdichtungen, Estrichkonstruktionen, Feuchtigkeitsschutz oder verdeckten Installationen, sollten Mängel frühzeitig fachlich bewertet und rechtlich eingeordnet werden. Denn die Frage, ob eine vollständige Sanierung verlangt werden kann oder ob sich der Unternehmer ausnahmsweise auf Unverhältnismäßigkeit berufen darf, ist regelmäßig entscheidend für die wirtschaftliche Abwicklung eines Bauvorhabens.
Wir beraten Auftraggeber, Bauherren und Unternehmen bei der Durchsetzung und Abwehr von Mängelansprüchen, bei Vorschussklagen sowie bei der rechtssicheren Bewertung technischer Mängel im Bauvertragsrecht.