Mit Urteil vom 14.04.2026 (Az. 12 U 37/25) hat das OLG Schleswig wichtige Klarstellungen zur Haftung von Architekten bei Generalunternehmerprojekten getroffen. Die Entscheidung befasst sich zum einen mit der richtigen Klageart bei Freistellungsansprüchen und zum anderen mit der praxisrelevanten Abgrenzung zwischen den Aufgaben eines Bauleiters nach Landesbauordnung und den Pflichten eines Objektüberwachers in der Leistungsphase 8 HOAI.

Hintergrund des Verfahrens

Eine Generalunternehmerin hatte für eine Wohnungsgenossenschaft ein Mehrgenerationenhaus errichtet. Nach Fertigstellung machten sich verschiedene Baumängel bemerkbar, insbesondere im Bereich des Wärmedämmverbundsystems (WDVS), der Flachdachkonstruktion sowie der Abdichtung von Nassräumen. Die Bauherrin leitete zunächst ein selbständiges Beweisverfahren ein und nahm anschließend die Generalunternehmerin auf Gewährleistung in Anspruch.

Die Generalunternehmerin wiederum verlangte Regress von dem für das Bauvorhaben tätigen Architekten. Zwischen den Parteien war streitig, ob dieser lediglich als Bauleiter nach Landesbauordnung tätig geworden oder darüber hinaus mit Aufgaben der Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 HOAI betraut war.

Freistellungsanspruch: Feststellung statt Leistungsklage

Zunächst stellt das OLG Schleswig klar, dass ein Leistungsantrag auf Freistellung ausscheidet, wenn die Forderung des Dritten noch nicht endgültig feststeht. Solange die zugrunde liegenden Baumängel noch nicht beseitigt sind und weder konkrete Mängelbeseitigungskosten noch ein rechtskräftig feststehender Vorschussanspruch vorliegen, fehlt es an einer hinreichend bestimmten Verbindlichkeit.

In solchen Konstellationen ist der Anspruchsteller grundsätzlich auf eine Feststellungsklage beschränkt. Dies gilt insbesondere dann, wenn er die gegen ihn gerichteten Forderungen selbst noch gerichtlich abwehrt. Erst wenn die Verpflichtung gegenüber dem Dritten feststeht, kommt ein Leistungsanspruch auf Befreiung beziehungsweise Zahlung in Betracht.

Die Entscheidung verdeutlicht damit erneut die erhebliche praktische Bedeutung der korrekten Wahl der Klageart bei Regressansprüchen im Bauprozess.

Abgrenzung zwischen Bauleiter nach LBO und Objektüberwacher nach HOAI

Besondere Aufmerksamkeit verdient die ausführliche Auseinandersetzung des Gerichts mit den Aufgaben eines Bauleiters nach den Landesbauordnungen und den Pflichten eines Objektüberwachers nach der HOAI.

Nach Auffassung des OLG Schleswig beschränken sich die Aufgaben des Bauleiters nach Landesbauordnung im Wesentlichen auf die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Anforderungen. Der Bauleiter überwacht, dass die Bauarbeiten entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorgaben ausgeführt werden und erfüllt insoweit die gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bestehenden Verpflichtungen.

Die Objektüberwachung nach Leistungsphase 8 HOAI verfolgt dagegen einen deutlich weitergehenden Ansatz. Sie umfasst die Kontrolle der Ausführung des Bauwerks im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen, die anerkannten Regeln der Technik sowie die Wahrung der Qualitätsanforderungen des Auftraggebers. Hierzu gehören insbesondere die Überwachung der ausführenden Unternehmen, die Feststellung von Mängeln, die Prüfung der Ausführung sowie die Koordination der am Bau Beteiligten.

Umfangreiche Überwachungspflichten trotz fehlenden schriftlichen Vertrags

Obwohl im konkreten Fall kein schriftlicher Architektenvertrag vorlag, kam das Gericht nach umfassender Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass der beklagte Architekt tatsächlich Aufgaben der Leistungsphase 8 HOAI übernommen hatte.

Ausschlaggebend waren insbesondere:

• die Erstellung von Leistungsverzeichnissen,
• die Koordination der Bauausführung,
• die technische Anleitung der Gewerke,
• die Durchführung von Abnahmen,
• die Kontrolle von Mängeln sowie
• die Qualitätsüberwachung der Bauleistungen.

Nach Auffassung des Senats sprach der tatsächliche Aufgabenumfang eindeutig dafür, dass der Architekt weit über die Rolle eines bloßen Bauleiters nach Landesbauordnung hinaus tätig geworden war.

Generalunternehmer dürfen auf eigenen Architekten zurückgreifen

Besonders bemerkenswert sind die Ausführungen des Gerichts zur Rolle des Architekten auf Seiten des Generalunternehmers.

Das OLG Schleswig betont ausdrücklich, dass die Einschaltung eines eigenen Architekten durch einen Generalunternehmer weder ungewöhnlich noch überflüssig sei. Vielmehr sei dies bei größeren Bauvorhaben oftmals sachlich geboten.

Der Generalunternehmer hafte gegenüber der Bauherrschaft für das mangelfreie Werk, obwohl die Leistungen regelmäßig durch zahlreiche Nachunternehmer erbracht werden. Deshalb sei es nachvollziehbar und häufig sogar notwendig, dass der Generalunternehmer einen eigenen Architekten mit Überwachungs- und Koordinierungsaufgaben beauftragt, um die Leistungen der Nachunternehmer fachlich zu kontrollieren und das eigene Haftungsrisiko zu minimieren.

Haftung wegen mangelhafter Bauüberwachung

Die vom Sachverständigen festgestellten Mängel beruhten nach Überzeugung des Gerichts überwiegend auf Ausführungsfehlern der beteiligten Gewerke. Gerade solche Fehler hätten durch eine ordnungsgemäße Bauüberwachung erkannt und verhindert werden können.

Da der Architekt seine Überwachungs-, Kontroll- und Koordinierungspflichten nicht ausreichend erfüllt hatte, haftet er gegenüber der Generalunternehmerin auf Freistellung von den Gewährleistungsansprüchen der Bauherrin.

Fazit für die Praxis

Die Entscheidung des OLG Schleswig unterstreicht, dass Architekten unabhängig von ihrer formalen Bezeichnung nach dem tatsächlichen Umfang ihrer Tätigkeit haften können. Wer gegenüber einem Generalunternehmer Aufgaben der Qualitätskontrolle, Baukoordination und Mängelüberwachung übernimmt, läuft Gefahr, als Objektüberwacher nach Leistungsphase 8 HOAI eingeordnet zu werden – mit entsprechend weitreichenden Haftungsfolgen.

Zugleich verdeutlicht das Urteil, dass bei noch ungeklärten Gewährleistungsansprüchen regelmäßig eine Feststellungsklage der richtige Weg ist. Für Bauherren, Generalunternehmer und Architekten empfiehlt sich daher eine sorgfältige vertragliche Regelung der Verantwortlichkeiten sowie eine lückenlose Dokumentation der übernommenen Überwachungsleistungen.

OLG Schleswig, Urteil vom 14.04.2026 – 12 U 37/25.