Auch bei einem Bauträgervertrag kann ein Erwerber seinen Schadensersatzanspruch grundsätzlich nicht nach den lediglich geschätzten Kosten einer noch nicht durchgeführten Mängelbeseitigung berechnen. Das hat das OLG Stuttgart, Urteil vom 06.06.2025, Az. 3 U 150/22 entschieden und damit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Abkehr von den fiktiven Mängelbeseitigungskosten auf den werkvertraglichen Teil eines Bauträgervertrags übertragen.

Der Fall

In dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Verfahren verlangte die Erwerberin wegen behaupteter Mängel Schadensersatz. Die Mängel waren jedoch nicht beseitigt worden. Zur Begründung und Bemessung ihres Anspruchs berief sich die Erwerberin unter anderem auf die Kosten, die bei einer Mängelbeseitigung voraussichtlich anfallen würden.

Eine solche rein fiktive Schadensberechnung ließ das Gericht nicht zu. Es schloss sich ausdrücklich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, nach der ein Besteller, der das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, seinen kleinen Schadensersatz gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB nicht nach den hypothetischen Mängelbeseitigungskosten bemessen kann. Dieser Grundsatz gilt nach Auffassung des OLG Stuttgart auch für den werkvertraglichen Teil eines Bauträgervertrags.

Welche Möglichkeiten bleiben dem Erwerber?

Der Ausschluss einer Berechnung anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten bedeutet nicht, dass der Erwerber bei einem nicht beseitigten Mangel keinen Schadensersatz verlangen kann. Er muss seinen tatsächlich entstandenen Vermögensschaden jedoch auf andere Weise darlegen.

Das OLG Stuttgart nennt hierfür zwei Möglichkeiten:

1. 1. Bemessung anhand der Störung des ÄquivalenzverhältnissesDer Erwerber kann das tatsächlich vorhandene mangelhafte Werk mit dem vertraglich geschuldeten mangelfreien Werk vergleichen. Entscheidend ist, in welchem Umfang das vertragliche Gleichgewicht zwischen der vereinbarten Vergütung und der tatsächlich erbrachten Leistung gestört ist.

      Der Schaden kann dabei anhand des auf die mangelhafte Leistung entfallenden Vergütungsanteils bemessen werden. Dieser Vergütungsanteil muss gegebenenfalls nach § 287 ZPO geschätzt werden. Er darf jedoch nicht lediglich mit den fiktiven Kosten einer Mängelbeseitigung gleichgesetzt werden.

   2. Ermittlung des mangelbedingten MinderwertsAlternativ kann der Erwerber eine Vermögensbilanz aufstellen. Dabei ist der hypothetische Wert der Immobilie in mangelfreiem Zustand dem tatsächlichen Wert der mangelhaften Immobilie gegenüberzustellen. Die Differenz bildet den ersatzfähigen Vermögensschaden.

      Auch hierbei genügt es nicht, lediglich die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten vorzulegen. Vielmehr muss nachvollziehbar dargelegt werden, in welchem Umfang der festgestellte Mangel den Wert der Immobilie tatsächlich mindert.

Darlegungs- und Beweislast bleibt beim Erwerber

Die Entscheidung verdeutlicht zugleich die erheblichen Anforderungen an die Darlegung des Schadens. Zwar darf das Gericht die Schadenshöhe unter den Voraussetzungen des § 287 ZPO schätzen. Eine Schätzung setzt jedoch ausreichende tatsächliche Anknüpfungstatsachen voraus.

Fehlen greifbare Grundlagen und würde eine Schätzung vollständig „in der Luft hängen“, bleibt es bei der allgemeinen Darlegungs- und Beweislast des Anspruchstellers. Die fehlende Nachweisbarkeit eines konkreten Minderwerts oder einer messbaren Störung des Äquivalenzverhältnisses geht damit zulasten des Erwerbers.

Praxishinweis

Erwerber sollten frühzeitig entscheiden, ob sie eine tatsächliche Mängelbeseitigung beabsichtigen oder den Mangel dauerhaft hinnehmen wollen.

Soll der Mangel beseitigt werden, kommt insbesondere ein Anspruch auf Vorschuss für die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB in Betracht. In diesem Fall dürfen die voraussichtlichen Kosten zugrunde gelegt werden, weil der Vorschuss zweckgebunden für die tatsächliche Mängelbeseitigung verlangt wird.

Soll der Mangel dagegen nicht beseitigt und stattdessen Schadensersatz verlangt werden, muss der Erwerber einen konkreten Vermögensschaden darlegen. Hierfür kann insbesondere ein Sachverständigengutachten zum mangelbedingten Minderwert oder eine nachvollziehbare Bewertung des auf die mangelhafte Leistung entfallenden Vergütungsanteils erforderlich sein.

Für Bauträger bedeutet die Entscheidung, dass sie Schadensersatzforderungen, die ausschließlich auf einem Kostenvoranschlag oder einer Schätzung nicht ausgeführter Sanierungsarbeiten beruhen, nicht ohne Weiteres akzeptieren müssen. Es ist sorgfältig zu prüfen, ob tatsächlich eine Mängelbeseitigung beabsichtigt ist und ob Vorschuss verlangt wird oder ob der Erwerber lediglich einen nicht zweckgebundenen Schadensersatz beansprucht.

Fazit

Die Grundsätze zur Unzulässigkeit einer Schadensberechnung nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten gelten auch für den werkvertraglichen Teil eines Bauträgervertrags. Lässt der Erwerber den Mangel nicht beseitigen, kann er seinen Schaden entweder anhand der Störung des werkvertraglichen Äquivalenzverhältnisses oder anhand des konkreten Minderwerts der Immobilie bemessen.

Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig: Der Bundesgerichtshof hat die gegen das Urteil gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 10.06.2026, Az. VII ZR 91/25, zurückgewiesen.