Die bei einem Verbraucherbauvertrag zu stellende Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung schützt den Verbraucher vor den wirtschaftlichen Folgen einer verspäteten oder mit wesentlichen Mängeln behafteten Herstellung. Dieser Schutz darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Unternehmer den Sicherheitseinbehalt zurückfordert, obwohl der Sicherungszweck noch fortbesteht.

Das Oberlandesgericht München hat mit Urteil vom 26. August 2026 entschieden, dass § 650m Abs. 2 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist. Eine unberechtigte Rückforderung, Entgegennahme oder weitere Vereinnahmung der Sicherheit kann deshalb einen deliktischen Schadensersatzanspruch auslösen. Unter den Umständen des Einzelfalls kann hiervon auch der Geschäftsführer des Bauträgers persönlich betroffen sein.

 

Die wesentlichen Aussagen der Entscheidung

Das OLG München stellt folgende Grundsätze heraus:

1. § 650m Abs. 2 BGB ist ein Schutzgesetz.
   Die Vorschrift dient nicht nur der ordnungsgemäßen Abwicklung eines Verbraucherbauvertrags, sondern schützt gezielt die Vermögensinteressen des einzelnen Verbrauchers.

2. Die Sicherheit darf erst nach vollständigem Wegfall ihres Sicherungszwecks zurückgefordert werden.
   Kann der Sicherungsfall noch eintreten, ist eine Rückforderung des Sicherheitseinbehalts verfrüht.

3. Die Sicherheit erfasst das gesamte Erfüllungsinteresse.
   Abgesichert werden nicht nur Ansprüche wegen wesentlicher Mängel, sondern auch Ansprüche wegen verspäteter Herstellung. Bei vorbehaltenen Mängeln kann der Sicherungszweck trotz einer bereits erfolgten Abnahme fortbestehen.

4. Der Verlust der Sicherheit ist ein ersatzfähiger Schaden.
   Der Verbraucher kann grundsätzlich die erneute Stellung der Sicherheit verlangen. Einen unmittelbaren Zahlungsanspruch in Höhe des Sicherheitseinbehalts hat er dagegen nicht ohne Weiteres.

5. Auch ein Geschäftsführer kann persönlich haften.
   Wirkt ein Geschäftsführer an der unberechtigten Rückforderung oder Vereinnahmung mit oder verhindert er trotz bestehender Handlungspflicht nicht das weitere Behalten der Sicherheit, kann ihn eine persönliche deliktische Haftung treffen.

 

Der rechtliche Hintergrund

Nach § 650m Abs. 2 BGB muss der Unternehmer einem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel leisten. Die Sicherheit beträgt fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung.

Erhöht sich der Vergütungsanspruch aufgrund von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als zehn Prozent, ist dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine zusätzliche Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten.

Die Sicherheit kann insbesondere dadurch erbracht werden, dass der Verbraucher einen entsprechenden Teil seiner Abschlagszahlungen zurückbehält. Der Unternehmer kann die Sicherheit aber auch auf andere gesetzlich zulässige Weise stellen.

Die Vorschrift gilt über § 650u Abs. 1 BGB grundsätzlich auch für Bauträgerverträge, soweit der Erwerber als Verbraucher handelt.

 

Der Sachverhalt

Die Klägerin hatte mit einer Bauträgergesellschaft einen notariellen Bauträgervertrag über den Erwerb eines Miteigentumsanteils und einer Teileigentumseinheit in einem denkmalgeschützten ehemaligen Industriegebäude geschlossen. Das Objekt sollte zu einem Hotel umgebaut und saniert werden.

Im Bauträgervertrag war vorgesehen, dass die nach § 650m Abs. 2 BGB geschuldete Sicherheit entweder durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft oder durch einen Einbehalt bei der ersten Abschlagszahlung gestellt wird. Der Bauträger entschied sich für den Sicherheitseinbehalt.

Später forderte die Bauträgergesellschaft den einbehaltenen Betrag von 10.070,10 Euro zusammen mit einer weiteren Abschlagszahlung an. Die Erwerberin zahlte den geforderten Betrag.

Zu diesem Zeitpunkt waren nach den Feststellungen der Gerichte noch erhebliche Restleistungen offen. Unter anderem fehlten mehrere Kellerfenster. Im Bereich des späteren Frühstücksraums bestanden noch nicht ausgeführte Leistungen im Wert von etwa 50.000 Euro. Eine vollständige Abnahme des Gemeinschaftseigentums war ebenfalls nicht erfolgt.

Nach der Rückforderung der Sicherheit wurde zudem eine erhebliche Quecksilberbelastung festgestellt. Teile des Gebäudes konnten deshalb nicht wie vorgesehen genutzt werden. Der Bauträger informierte die Erwerber erst zu einem späteren Zeitpunkt über die Belastung und deren Auswirkungen auf die Inbetriebnahme des Hotels.

Nachdem über das Vermögen der Bauträgergesellschaft die vorläufige Insolvenzverwaltung angeordnet worden war, verlangte die Erwerberin unter anderem vom Geschäftsführer persönlich, die Sicherheit erneut zu stellen.

 

§ 650m Abs. 2 BGB als Schutzgesetz

Das OLG München qualifiziert § 650m Abs. 2 BGB als Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB.

Ein Schutzgesetz ist eine Rechtsnorm, die zumindest auch dazu bestimmt ist, einzelne Personen oder bestimmte Personengruppen gegen die Verletzung eines bestimmten Rechtsguts oder Vermögensinteresses zu schützen. Nicht jede gesetzliche Pflicht erfüllt diese Anforderungen. Entscheidend sind der Inhalt und der Zweck der jeweiligen Vorschrift.

Nach Auffassung des Gerichts soll § 650m Abs. 2 BGB den Verbraucher insbesondere vor dem Verlust zu Unrecht geleisteter Abschlagszahlungen schützen. Die Regelung verhindert, dass die grundsätzlich bestehende Vorleistungspflicht des Unternehmers durch weitreichende Abschlagsforderungen zulasten des Verbrauchers verschoben wird.

Die Sicherheit soll dem Verbraucher einen wirtschaftlichen Ausgleich verschaffen, wenn das Werk nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder mit wesentlichen Mängeln hergestellt wird. Besondere Bedeutung hat dieser Schutz im Fall einer Insolvenz des Unternehmers oder Bauträgers. Gerade dann besteht das Risiko, dass der Verbraucher bereits erhebliche Zahlungen geleistet hat, zugleich aber zusätzliche Mittel für die Fertigstellung oder Mängelbeseitigung aufbringen muss.

Weil die Regelung gezielt dem Schutz des einzelnen Verbrauchers dient, kann ihre schuldhafte Verletzung einen deliktischen Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB begründen.

 

Wann darf die Sicherheit zurückgefordert werden?

Eine Sicherheit darf grundsätzlich erst zurückverlangt werden, wenn aus ihr keine Ansprüche mehr hergeleitet werden können. Der Sicherungsfall darf also nicht mehr eintreten können.

Allein ein bestimmter Baufortschritt oder die Abrechnung einer Bezugsfertigkeitsrate lässt den Sicherungszweck nicht zwangsläufig entfallen. Maßgeblich ist vielmehr, ob das Werk rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel hergestellt wurde und ob noch Ansprüche bestehen können, die in den sachlichen Anwendungsbereich der Sicherheit fallen.

Im entschiedenen Fall war der Sicherungszweck bei der Anforderung des Sicherheitseinbehalts noch nicht entfallen. Es bestanden noch erhebliche Restleistungen. Das Gemeinschaftseigentum war nicht vollständig abgenommen. Der Frühstücksraum und die Küche waren von der Abnahme ausgenommen. Hinzu kam die später bekannt gewordene Quecksilberbelastung, die erhebliche Auswirkungen auf die Nutzbarkeit und Inbetriebnahme des Gebäudes hatte.

Dass einzelne Teile des Objekts bereits abgenommen worden waren, änderte daran nichts. Bei einem Bauträgervertrag kann für den Wegfall des Sicherungszwecks sowohl die Abnahme des Sondereigentums als auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums von Bedeutung sein.

 

Reichweite der Verbraucherbausicherheit

Das OLG München versteht den Sicherungszweck des § 650m Abs. 2 BGB weit. Geschützt ist das gesamte Erfüllungsinteresse des Verbrauchers.

Die Sicherheit erfasst insbesondere:

• die rechtzeitige Herstellung des versprochenen Werks,
• die Herstellung ohne wesentliche Mängel,
• Ansprüche wegen einer verspäteten Fertigstellung,
• Ansprüche wegen bis zur Abnahme festgestellter Mängel,
• Ansprüche wegen bei der Abnahme vorbehaltener Mängel und
• nach der vom Gericht vertretenen Auffassung auch bestimmte Rückgewähransprüche wegen überhöhter Abschlagszahlungen.

Bei vorbehaltenen Mängeln kann der Sicherungszweck auch nach der Abnahme fortbestehen. Die Abnahme ist daher kein Automatismus, der stets zur sofortigen Freigabe oder Rückgewähr der Sicherheit führt.

Entscheidend bleibt, ob die durch § 650m Abs. 2 BGB abgesicherten Risiken noch bestehen.

 

Verfrühte Rückforderung als Schutzgesetzverletzung

Eine Verletzung des § 650m Abs. 2 BGB kann nach Auffassung des OLG München nicht nur darin liegen, dass die Sicherheit von Anfang an überhaupt nicht gewährt wird.

Ein Verstoß kann auch vorliegen, wenn der Unternehmer:

• den Sicherheitseinbehalt verfrüht zurückfordert,
• den zurückgeforderten Betrag entgegennimmt,
• den Betrag behält, obwohl der Sicherungszweck fortbesteht, oder
• nachträglich erkannte Umstände ignoriert, aus denen sich das Fortbestehen des Sicherungszwecks ergibt.

Im entschiedenen Fall war nach Auffassung des Gerichts spätestens aufgrund der bekannt gewordenen Quecksilberbelastung zu prüfen, ob die Rückzahlung des Einbehalts berechtigt gewesen war. Da die Sicherheit trotz fortbestehender Risiken nicht wiederhergestellt wurde, bejahte das Gericht eine rechtswidrige Schutzgesetzverletzung.

 

Persönliche Haftung des Geschäftsführers

Von besonderer praktischer Bedeutung sind die Ausführungen zur persönlichen Außenhaftung des Geschäftsführers.

Grundsätzlich haftet für vertragliche Verpflichtungen einer Gesellschaft nur die Gesellschaft selbst. Eine persönliche Haftung ihrer Geschäftsführer setzt eine eigenständige Anspruchsgrundlage voraus.

Eine solche Anspruchsgrundlage kann nach Auffassung des OLG München in § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 650m Abs. 2 BGB liegen. Organe einer juristischen Person können für die Verletzung eines Schutzgesetzes persönlich haften, wenn sie selbst für den Verstoß verantwortlich sind.

Das Gericht berücksichtigt dabei besonders den Insolvenzzweck der Verbraucherbausicherheit. Der mit § 650m Abs. 2 BGB beabsichtigte Verbraucherschutz könnte weitgehend leerlaufen, wenn ein Rückgriff auf die verantwortlichen natürlichen Personen auch bei einer schuldhaften Schutzgesetzverletzung stets ausgeschlossen wäre, sobald die Bauträgergesellschaft insolvent wird.

Eine persönliche Haftung folgt allerdings nicht bereits allein aus der Organstellung. Erforderlich sind vielmehr eine konkrete Verantwortlichkeit des Geschäftsführers, eine eigene Pflichtverletzung und zumindest Fahrlässigkeit.

 

Haftung auch durch Unterlassen

Im entschiedenen Fall stützte das Gericht die Verantwortlichkeit des Geschäftsführers auch darauf, dass er nach Bekanntwerden der maßgeblichen Umstände nicht für eine Wiederherstellung der Sicherheit sorgte.

Eine deliktische Haftung kann nicht nur durch aktives Handeln, sondern auch durch pflichtwidriges Unterlassen begründet werden. Voraussetzung ist, dass den Betroffenen eine Rechtspflicht zum Handeln trifft. Eine solche Garantenstellung kann sich unter anderem aus einem vorangegangenen gefahrbegründenden Verhalten, aus dem Gesetz, aus vertraglichen Pflichten oder aus der Inanspruchnahme besonderen Vertrauens ergeben.

Der Geschäftsführer war nach den Feststellungen des Gerichts mit der Abrechnung und Vereinnahmung des Sicherheitseinbehalts befasst und kontrollierte die Zahlungsflüsse der Gesellschaft. Nachdem die erheblichen Probleme des Bauvorhabens bekannt geworden waren, hätte er prüfen müssen, ob der Einbehalt überhaupt hatte zurückgefordert werden dürfen.

Das Gericht sah deshalb spätestens ab Kenntnis der später eingetretenen beziehungsweise bekannt gewordenen Umstände eine Handlungspflicht. Der Geschäftsführer hätte darauf hinwirken müssen, dass der gesetzlich geschützte Sicherungszustand zugunsten der Verbraucherin wiederhergestellt wird.

 

Fahrlässigkeit kann ausreichen

Für einen Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB ist ein schuldhafter Verstoß erforderlich. Nach der Entscheidung des OLG München genügt im Zusammenhang mit § 650m Abs. 2 BGB bereits Fahrlässigkeit.

Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Das Gericht warf dem Geschäftsführer vor, sich trotz der erkennbaren Risiken nicht hinreichend mit dem Inhalt und der Reichweite der Verbraucherbausicherheit befasst zu haben.

Ein Geschäftsführer kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, für rechtliche oder technische Fragen intern nicht zuständig gewesen zu sein. Besteht keine eindeutige und wirksame Aufgabenverteilung, bleibt grundsätzlich eine eigene Prüfungs- und Überwachungspflicht bestehen.

Auch fehlende Rechtskenntnisse entlasten nicht ohne Weiteres. Wer eine Geschäftsführungsfunktion übernimmt, muss die für seine Tätigkeit erforderlichen Kenntnisse besitzen oder erforderlichenfalls fachkundigen Rat einholen.

 

Welchen Anspruch hat der Verbraucher?

Der Schaden der Erwerberin bestand nach Auffassung des Gerichts im Verlust der Sicherheit, obwohl der Sicherungszweck noch fortbestand und der Sicherungsfall weiterhin eintreten konnte.

Daraus folgt jedoch nicht, dass der Verbraucher stets die sofortige Auszahlung des früheren Sicherheitseinbehalts verlangen kann.

§ 650m Abs. 2 BGB gewährt einen Anspruch auf Sicherheitsleistung. Der Verbraucher soll so gestellt werden, wie er bei ordnungsgemäßer Durchführung des Vertrags stünde. Er kann daher grundsätzlich die erneute Stellung der Sicherheit verlangen.

Die konkrete Form der Sicherheit darf grundsätzlich der Unternehmer auswählen. In Betracht kommen insbesondere die gesetzlich vorgesehenen Sicherungsmittel oder ein entsprechender erneuter Einbehalt. Dieses Wahlrecht bleibt nach der Entscheidung auch bei einer nachträglichen Wiederherstellung der Sicherheit bestehen.

Eine unmittelbare Zahlung an den Verbraucher würde dagegen über den gesetzlichen Sicherungszweck hinausgehen. Der Verbraucher erhielte dann nicht lediglich eine Sicherheit, sondern bereits den gesicherten Betrag zur freien Verfügung.

 

Abgrenzung zu den Sicherheiten nach der MaBV

Die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB ist von den Sicherungsmodellen der Makler- und Bauträgerverordnung zu unterscheiden.

Die MaBV regelt insbesondere, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Vermögenswerte des Erwerbers entgegennehmen darf. § 3 Abs. 2 MaBV knüpft die Entgegennahme von Raten an bestimmte Baufortschritte. § 7 MaBV ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen ein alternatives Sicherungsmodell.

Die Verbraucherbausicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB besteht hiervon grundsätzlich unabhängig. Sie schützt das Interesse des Verbrauchers an einer rechtzeitigen und im Wesentlichen mangelfreien Herstellung. Die Anforderungen der MaBV und die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB dürfen deshalb nicht miteinander gleichgesetzt werden.

Für die Praxis bedeutet dies, dass bei jeder Anforderung einer Abschlagszahlung sowohl die Voraussetzungen der MaBV als auch die Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs gesondert geprüft werden müssen.

 

Konsequenzen für Verbraucher und Erwerber

Verbraucher sollten die Rückforderung eines Sicherheitseinbehalts nicht allein deshalb akzeptieren, weil der Bauträger Bezugsfertigkeit, Abnahmereife oder einen bestimmten Baufortschritt behauptet.

Vor einer Freigabe sollte insbesondere geprüft werden:

• ob sämtliche vertraglich geschuldeten wesentlichen Leistungen erbracht sind,
• ob noch erhebliche Restarbeiten bestehen,
• ob wesentliche Mängel bekannt sind,
• ob Sonder- und Gemeinschaftseigentum vollständig abgenommen wurden,
• ob bei der Abnahme Mängel vorbehalten wurden,
• ob Verzögerungsansprüche weiterhin entstehen können,
• ob der Sicherungsfall aus anderen Gründen noch eintreten kann und
• ob sich die vereinbarte Vergütung um mehr als zehn Prozent erhöht hat.

Wurde die Sicherheit bereits zurückgegeben und zeigt sich später, dass der Sicherungszweck noch fortbestand, ist zu prüfen, ob ein Anspruch auf erneute Sicherheitsleistung besteht.

 

Konsequenzen für Bauträger

Bauträger sollten den Wegfall des Sicherungszwecks vor jeder Rückforderung eines Sicherheitseinbehalts nachvollziehbar dokumentieren.

Erforderlich ist insbesondere eine Prüfung:

• des vertraglich geschuldeten Leistungsumfangs,
• des tatsächlichen Bautenstands,
• bestehender Restleistungen,
• wesentlicher und vorbehaltener Mängel,
• des Abnahmestands von Sonder- und Gemeinschaftseigentum,
• möglicher Verzögerungsschäden sowie
• nachträglich bekannt gewordener Risiken.

Die bloße Bezeichnung einer Rate als „Bezugsfertigkeitsrate“ oder „Fertigstellungsrate“ ersetzt diese Prüfung nicht. Ebenso wenig genügt eine Bautenstandsbestätigung, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen für den Wegfall des Sicherungszwecks nicht vorliegen.

 

Konsequenzen für Geschäftsführer

Geschäftsführer sollten die Entscheidung zum Anlass nehmen, den Umgang mit Verbraucherbausicherheiten in der internen Organisation klar zu regeln.

Empfehlenswert sind insbesondere:

• eine eindeutige Zuweisung der Zuständigkeiten,
• ein dokumentiertes Freigabeverfahren vor Rückforderung der Sicherheit,
• die rechtliche Prüfung der Rückforderungsvoraussetzungen,
• die Abstimmung zwischen kaufmännischer und technischer Geschäftsführung,
• die unverzügliche Neubewertung bei später bekannt werdenden Mängeln oder Risiken,
• eine Kontrolle der tatsächlichen Verwendung vereinnahmter Beträge und
• die Einholung fachkundigen Rats bei rechtlichen Zweifelsfragen.

Eine interne Arbeitsteilung schützt nicht zuverlässig vor persönlicher Haftung, wenn sie nicht hinreichend klar ausgestaltet ist oder erkennbare Risiken nicht überprüft werden.

 

Fazit

Das Urteil des OLG München stärkt den Schutz von Verbrauchern bei Verbraucherbau- und Bauträgerverträgen erheblich.

§ 650m Abs. 2 BGB ist nach Auffassung des Gerichts ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB. Wird die gesetzliche Sicherheit zurückgefordert, obwohl der Sicherungszweck noch besteht, kann dies einen deliktischen Schadensersatzanspruch auslösen.

Besonders weitreichend ist die mögliche persönliche Haftung des Geschäftsführers. Sie setzt zwar eine konkrete Verantwortlichkeit und ein schuldhaftes Verhalten voraus. Bereits ein fahrlässiges Unterlassen kann jedoch genügen, wenn der Geschäftsführer trotz erkennbarer Umstände nicht dafür sorgt, dass die Sicherheit zugunsten des Verbrauchers wiederhergestellt wird.

Für Bauträger und deren Organe folgt daraus: Die Rückforderung eines Sicherheitseinbehalts ist keine bloße Abrechnungsformalität. Sie erfordert eine sorgfältige Prüfung, ob der Sicherungszweck tatsächlich vollständig entfallen ist.

 

Entscheidung: OLG München, Urteil vom 26.08.2026, Az. 27 U 3495/25 Bau
Vorinstanz: LG Augsburg, Urteil vom 28.10.2025, Az. 013 O 3888/22
Rechtsgebiete: Bauträgerrecht, Verbraucherbaurecht, Verbraucherbausicherheit, Geschäftsführerhaftung, Deliktsrecht