Dies hat das Kammergericht mit Beschluss vom 4. Mai 2026 entschieden und die Berufung der Auftraggeberin gegen ein klageabweisendes Urteil zurückgewiesen. Der veröffentlichte Leitsatz lautet, dass Schadensersatzansprüche gegen den Architekten wegen einer verzögerten Erteilung einer Baugenehmigung Verzug voraussetzen.

Der Sachverhalt

Die Parteien waren durch einen Architektenvertrag miteinander verbunden. Im Verlauf eines größeren Bauvorhabens kam es zu Verzögerungen bei verschiedenen Nachträgen zu einer bereits erteilten Baugenehmigung.

Die Auftraggeberin warf dem Architekten insbesondere vor, Genehmigungsanträge unvollständig oder nicht rechtzeitig eingereicht zu haben. Sie machte geltend, dass bei einer früheren Genehmigung unter anderem geringere Finanzierungskosten entstanden wären. Allein mit dem Zahlungsantrag verlangte sie Schadensersatz in Höhe von 881.957,09 Euro. Hinzu kamen Feststellungsanträge hinsichtlich weiterer gegenwärtiger und zukünftiger Schäden.

Betroffen waren unter anderem:

• die Beantragung eines zweiten Nachtrags zur Baugenehmigung,
• ein Nutzungsantrag für den Weiterbetrieb einer Spielothek,
• die Planung und Genehmigung von Fluchtwegen,
• die Mitwirkung bei erforderlichen Baulasten sowie
• die behauptete Verzögerung der Genehmigungsverfahren.

Die Auftraggeberin vertrat die Auffassung, es handele sich nicht um einen Verzögerungsschaden, sondern um einen Mangelfolgeschaden aufgrund einer fehlerhaften Architektenplanung. Einen gesonderten Nachweis der Verzugsvoraussetzungen hielt sie deshalb nicht für erforderlich.

Das Landgericht Berlin II wies die Klage ab. Das Kammergericht bestätigte diese Entscheidung und wies die Berufung durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück.

Genehmigungsfähige Planung und rechtzeitige Leistung sind zu unterscheiden

Das Kammergericht unterscheidet zwischen zwei möglichen Pflichtverletzungen:

1. Der Architekt erstellt eine Planung, die inhaltlich nicht dauerhaft genehmigungsfähig ist.
2. Der Architekt erstellt eine genehmigungsfähige Planung, erbringt diese Leistung aber nicht innerhalb der geschuldeten Zeit.

Im ersten Fall kann ein Mangel der Architektenleistung vorliegen. Der Architekt schuldet im Rahmen der Genehmigungsplanung grundsätzlich eine Planung, die dauerhaft genehmigungsfähig ist. Eine Planung, die aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht genehmigt werden kann, erreicht den vertraglich geschuldeten Werkerfolg nicht.

Davon zu trennen ist der Fall, dass die Planung im Ergebnis genehmigungsfähig ist, aber verspätet erstellt, vervollständigt oder bei der Behörde eingereicht wird. Dann liegt der Schwerpunkt der Pflichtverletzung nicht in der inhaltlichen Qualität der Planung, sondern im Zeitpunkt der Leistungserbringung.

Nach Auffassung des Gerichts geht es in einer solchen Konstellation um einen Verzögerungsschaden. Dieser kann gemäß § 280 Abs. 2 BGB nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 286 BGB verlangt werden.

Kein Mangelfolgeschaden bei lediglich verspäteter Planung

Die Auftraggeberin hatte versucht, die geltend gemachten Mehrkosten als Mangelfolgeschäden einzuordnen. Dem folgte das Gericht nicht.

Ein klassischer Mangelfolgeschaden setzt voraus, dass eine mangelhafte Werkleistung weitere Schäden an anderen Rechtsgütern, Vermögenspositionen oder Bauteilen verursacht. Im entschiedenen Fall war jedoch nicht dargelegt, dass eine fehlerhafte Planung in einem mangelhaften Bauwerk verwirklicht worden war. Ebenso wenig stand nach den Feststellungen des Gerichts fest, dass der Architekt im Ergebnis nur eine dauerhaft nicht genehmigungsfähige Planung geliefert hatte.

Der Vorwurf bestand vielmehr darin, dass die geschuldete Genehmigungsplanung nicht innerhalb der erwarteten oder gebotenen Zeit zur Genehmigung geführt habe. Die geltend gemachten höheren Finanzierungszinsen waren daher nach ihrer rechtlichen Einordnung Folgen einer behaupteten Leistungsverzögerung.

Diese Einordnung lässt sich nicht dadurch verändern, dass der Anspruchsteller den Schaden als Mangelfolgeschaden bezeichnet. Maßgeblich sind der tatsächliche Geschehensablauf und die Art der behaupteten Pflichtverletzung.

Welche Voraussetzungen hat ein Verzögerungsschaden?

Ein Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Leistung richtet sich nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Der Auftraggeber muss grundsätzlich darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass

• eine fällige und durchsetzbare Leistungspflicht des Architekten bestand,
• der Architekt diese Leistung nicht rechtzeitig erbracht hat,
• eine Mahnung erfolgt ist oder ausnahmsweise entbehrlich war,
• der Architekt die Verzögerung zu vertreten hat,
• ein konkreter Schaden entstanden ist und
• die Verzögerung für diesen Schaden ursächlich war.

Besondere Bedeutung hat die Bestimmung des geschuldeten Leistungszeitpunkts. Nur wenn feststeht, bis wann der Architekt die betreffende Planung, Antragstellung oder Mitwirkungshandlung erbringen musste, lässt sich beurteilen, ob und ab welchem Zeitpunkt Verzug eingetreten ist.

Fehlt eine kalendermäßig bestimmte Leistungsfrist, kann grundsätzlich eine Mahnung erforderlich sein. Etwas anderes kann etwa gelten, wenn sich der Leistungszeitpunkt aus dem Vertrag oder den Umständen eindeutig bestimmen lässt oder einer der gesetzlichen Entbehrlichkeitstatbestände des § 286 BGB eingreift.

Die bloße Verzögerung des Genehmigungsverfahrens genügt nicht

Die Erteilung einer Baugenehmigung hängt regelmäßig nicht ausschließlich von der Tätigkeit des Architekten ab. Weitere Einflussfaktoren können hinzukommen, beispielsweise:

• Entscheidungen und Bearbeitungszeiten der Genehmigungsbehörde,
• fehlende Unterlagen des Bauherrn,
• erforderliche Fachplanungen,
• ungeklärte Baulasten,
• Abstandsflächenprobleme,
• Änderungen der vorgesehenen Nutzung oder
• nachträgliche Planungswünsche.

Für eine Haftung des Architekten reicht deshalb nicht die bloße Feststellung aus, dass die Genehmigung später als erwartet erteilt wurde. Vielmehr muss konkret dargelegt werden, welche geschuldete Architektenleistung zu welchem Zeitpunkt hätte vorliegen müssen und in welchem Umfang gerade deren verspätete Erbringung das Genehmigungsverfahren verzögert hat.

Im entschiedenen Fall spielte unter anderem eine Baulastproblematik eine Rolle. Nach dem Vorbringen des Architekten war die Genehmigungsfähigkeit nicht nur von der Vervollständigung der Antragsunterlagen, sondern auch von der Klärung der Abstandsflächen und der damit verbundenen Baulast abhängig.

Kausalität des geltend gemachten Schadens

Neben dem Verzug muss der Auftraggeber die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden darlegen.

Bei behaupteten Finanzierungsschäden ist insbesondere zu prüfen:

• Zu welchem Zeitpunkt wäre bei ordnungsgemäßer und rechtzeitiger Leistung die Genehmigung erteilt worden?
• Hätten zu diesem Zeitpunkt alle sonstigen Genehmigungsvoraussetzungen vorgelegen?
• Hätte die finanzierende Bank den günstigeren Zinssatz tatsächlich ab diesem Zeitpunkt gewährt?
• Waren sämtliche vertraglichen Voraussetzungen der günstigeren Finanzierung erfüllt?
• Wäre die Finanzierung unabhängig von anderen Verzögerungsursachen früher abgerufen worden?

Die bloße Möglichkeit, dass eine frühere Antragstellung möglicherweise zu einer früheren Genehmigung und damit zu günstigeren Finanzierungskonditionen geführt hätte, genügt für einen schlüssigen Schadensersatzanspruch nicht.

Keine Haftung ohne nutzbare Genehmigung

Das Kammergericht befasste sich außerdem mit behaupteten Schäden aufgrund einer zeitweise nicht genehmigten Nutzung als Spielothek.

Nach den maßgeblichen Feststellungen war die Nutzung der betreffenden Räume während eines erheblichen Zeitraums bereits aus tatsächlichen baulichen Gründen nicht möglich. Die Flächen mussten für Arbeiten zur Verstärkung des Fundaments geräumt und der Innenausbau entfernt werden.

Selbst eine frühere oder zusätzliche Genehmigung hätte deshalb während dieses Zeitraums nicht zu einem tatsächlichen Betrieb der Spielothek geführt. Es fehlte insoweit an der erforderlichen Kausalität zwischen der behaupteten Pflichtverletzung des Architekten und dem geltend gemachten Nutzungsausfall.

Die Entscheidung zeigt damit, dass eine verzögerte oder unterbliebene Genehmigung nur dann schadensursächlich ist, wenn das Vorhaben bei rechtzeitiger Genehmigung tatsächlich hätte umgesetzt oder genutzt werden können.

Bedeutung für Architektenverträge

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung klarer Terminregelungen im Architektenvertrag.

Soll der Architekt bestimmte Unterlagen oder Planungsleistungen zu einem verbindlichen Termin vorlegen, sollte dies ausdrücklich geregelt werden. Sinnvoll sind insbesondere:

• verbindliche Termine für die Fertigstellung der Genehmigungsplanung,
• Fristen für die Einreichung von Bau- und Nachtragsanträgen,
• Mitwirkungstermine des Auftraggebers,
• Fristen zur Bereitstellung von Fachplanungen,
• Regelungen zum Umgang mit behördlichen Nachforderungen,
• Zuständigkeiten für Baulasten und sonstige Erklärungen sowie
• Dokumentationspflichten bei Verzögerungen.

Ohne eine klare Definition der Leistungstermine kann es dem Auftraggeber schwerfallen, den Beginn des Verzugs nachzuweisen.

Praxishinweise für Auftraggeber

1. Planungsfristen ausdrücklich festlegen

Allgemeine Projektzeitpläne reichen nicht immer aus, um eine verbindliche Leistungszeit im Sinne des Verzugsrechts festzulegen. Wesentliche Planungsschritte sollten daher mit konkreten Terminen versehen werden.

2. Verzögerungen frühzeitig rügen

Zeichnet sich ab, dass eine geschuldete Planung oder Antragstellung verspätet erfolgt, sollte der Architekt schriftlich zur Leistung aufgefordert werden. Dabei sollten die ausstehende Leistung und die einzuhaltende Frist eindeutig bezeichnet werden.

3. Mitwirkungspflichten rechtzeitig erfüllen

Der Auftraggeber muss benötigte Entscheidungen, Unterlagen und Erklärungen rechtzeitig bereitstellen. Eigene Mitwirkungsdefizite können den Verzug ausschließen oder die Kausalität eines behaupteten Schadens infrage stellen.

4. Verzögerungsursachen fortlaufend dokumentieren

Behördliche Rückfragen, fehlende Unterlagen, Planänderungen, Baulasten und Fachplanungsbeiträge sollten zeitlich nachvollziehbar dokumentiert werden. Nur so kann später verlässlich beurteilt werden, welcher Beteiligte welche Verzögerung verursacht hat.

5. Finanzierungsschäden konkret nachweisen

Wer erhöhte Zinsen verlangt, muss die Finanzierungskonditionen, deren zeitliche Voraussetzungen und die Auswirkungen der Verzögerung nachvollziehbar darlegen. Ein allgemeiner Verweis auf eine günstigere Finanzierungsmöglichkeit genügt regelmäßig nicht.

Praxishinweise für Architekten

Architekten sollten den Stand des Genehmigungsverfahrens und die jeweiligen Verantwortungsbereiche nachvollziehbar dokumentieren. Hierzu gehören insbesondere:

• der Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen,
• behördliche Nachforderungen,
• noch ausstehende Unterlagen des Auftraggebers,
• Beiträge von Fachplanern,
• Änderungen der Planung oder Nutzung,
• offene Baulasten und
• Hinweise auf mögliche Terminfolgen.

Bestehen keine verbindlichen Fertigstellungstermine, sollte gleichwohl transparent kommuniziert werden, welche Schritte noch erforderlich sind und wovon deren Bearbeitung abhängt.

Fazit

Der Beschluss des Kammergerichts verdeutlicht die notwendige Abgrenzung zwischen einer mangelhaften und einer lediglich verspäteten Architektenleistung. Liefert der Architekt im Ergebnis eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung, geschieht dies aber später als geschuldet, liegt grundsätzlich kein klassischer Mangelfolgeschaden vor. Vielmehr geht es um einen Verzögerungsschaden, dessen Ersatz Verzug gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB voraussetzt.

Auftraggeber müssen daher konkret darlegen, wann die jeweilige Architektenleistung fällig war, ab wann Verzug bestand und dass die Verzögerung den geltend gemachten Schaden verursacht hat. Bei Finanzierungsschäden ist zusätzlich nachzuweisen, dass die günstigeren Konditionen bei rechtzeitiger Leistung tatsächlich zur Verfügung gestanden hätten.

Nicht jede verspätete Baugenehmigung fällt in den Verantwortungsbereich des Architekten. Behördliche Bearbeitungszeiten, fehlende Bauherrenunterlagen, Baulasten, Fachplanungen und tatsächliche Nutzungshindernisse müssen in die Kausalitätsprüfung einbezogen werden.

KG, Beschluss vom 04.05.2026, Az. 7 U 22/25
Vorhergehend: KG, Hinweisbeschluss vom 23.03.2026, Az. 7 U 22/25
Vorinstanz: LG Berlin II, Urteil vom 23.01.2025, Az. 8 O 32/24