Die Entscheidung befasst sich darüber hinaus mit der Fälligkeit des Werklohns nach dem Übergang in ein Abrechnungsverhältnis, den Voraussetzungen werkvertraglicher Mängelrechte sowie den Anforderungen an Fristsetzung, Minderung und Schadensersatz.

 

Der Sachverhalt

Ein Unternehmer war mit der Errichtung eines Swimmingpools beauftragt worden. Nach Fertigstellung verblieb ein Restwerklohn von mehr als 14.000 Euro. Der Besteller verweigerte die Abnahme und berief sich auf zahlreiche Mängel.

Beanstandet wurden unter anderem:

• ein fehlender zweiter Bodenablauf,
• die nur teilweise ausgeführte Isolierung,
• Dellen und Hohlstellen im Poolboden,
• die Lage und Konstruktion der Poolabdeckung,
• die fehlende Einweisung in die Fernsteuerung,
• die Anordnung von Wartungs- und Pumpenschächten sowie
• ein Defekt an der Salzelektrolyseanlage.

Der Besteller erklärte wegen verschiedener Beanstandungen die Minderung und rechnete mit behaupteten Schadensersatzansprüchen gegen die Restwerklohnforderung auf. Außerdem machte er geltend, bestimmte Bauteile hätten entsprechend einer während der Vertragsverhandlungen angefertigten Handskizze anders angeordnet werden müssen.

Das Landgericht Cottbus hatte die Werklohnklage zunächst als derzeit unbegründet abgewiesen. Es war davon ausgegangen, dass es an einer Abnahme und aufgrund nicht nur unwesentlicher Mängel auch an der Abnahmereife fehle.

Das OLG Brandenburg änderte das erstinstanzliche Urteil ab und sprach dem Unternehmer einen Restwerklohn von 12.444,56 Euro nebst Zinsen zu.

 

Wann liegt ein Mangel des Werks vor?

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung ist § 633 Abs. 2 BGB. Danach ist ein Werk mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Soweit keine konkrete Beschaffenheit vereinbart wurde, ist maßgeblich, ob sich das Werk für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Fehlt auch eine besondere vertraglich vorausgesetzte Verwendung, muss sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Besteller erwarten kann.

Die Mangelprüfung erfolgt damit in mehreren Stufen:

1. Welche konkrete Beschaffenheit haben die Parteien vereinbart?
2. Welche Verwendung haben die Parteien dem Vertrag zugrunde gelegt?
3. Eignet sich das Werk für die gewöhnliche Verwendung?
4. Entspricht seine Beschaffenheit dem üblichen und berechtigterweise zu erwartenden Standard?

Nicht jede Abweichung von einer subjektiven Vorstellung des Bestellers begründet deshalb einen Mangel. Entscheidend ist, ob die betreffende Erwartung Inhalt des Vertrags geworden ist oder sich zumindest aus dem vertraglich vorausgesetzten beziehungsweise üblichen Verwendungszweck ergibt.

 

Nicht jede Skizze wird Bestandteil der geschuldeten Beschaffenheit

Im Mittelpunkt der Entscheidung stand eine vor Ort angefertigte Handskizze. Der Besteller berief sich darauf, dass sich aus ihr eine bestimmte Anordnung des Pumpenschachts beziehungsweise weiterer Poolbestandteile ergeben habe.

Das OLG Brandenburg sah darin keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung. Die Skizze war nicht vermaßt und erkennbar nicht maßstabsgerecht. Sie war im Rahmen der Vertragsverhandlungen vor Ort von Hand gefertigt worden. Nach Auffassung des Gerichts war deshalb davon auszugehen, dass sie lediglich der besseren Visualisierung für den Besteller diente.

Der veröffentlichte Leitsatz fasst dies wie folgt zusammen: Eine ersichtlich nicht maßstabsgerechte Handskizze, die der Unternehmer im Rahmen der Vertragsverhandlungen vor Ort anfertigt, dient regelmäßig nur der besseren Veranschaulichung und begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung.

 

Maßgeblich sind Zweck, Genauigkeit und Einbeziehung der Zeichnung

Die Bezeichnung als „Skizze“ oder „Zeichnung“ entscheidet nicht allein darüber, ob die Darstellung Vertragsinhalt wird. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

Für eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung können insbesondere sprechen:

• eine ausdrückliche Bezugnahme im Vertrag oder Angebot,
• eine Vermaßung der Zeichnung,
• konkrete technische Angaben,
• eine erkennbare Freigabe durch beide Vertragsparteien,
• eine Kennzeichnung als Ausführungs- oder Vertragsplan,
• eine Aufnahme in die Vertragsanlagen sowie
• eine eindeutig dokumentierte Abstimmung über bestimmte Maße oder Positionen.

Gegen eine verbindliche Festlegung sprechen demgegenüber:

• eine lediglich überschlägige Darstellung,
• fehlende Maße,
• erkennbar unzutreffende Größenverhältnisse,
• eine spontane Anfertigung im Beratungsgespräch,
• fehlende Bezugnahme in den Vertragsunterlagen und
• ein erkennbar nur erläuternder oder visualisierender Zweck.

Eine einfache Handskizze ist daher nicht bedeutungslos. Sie kann bei der Vertragsauslegung berücksichtigt werden. Für eine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung bedarf es jedoch hinreichender Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die dargestellte Ausführung verbindlich festlegen wollten.

 

Keine Mangelhaftigkeit allein wegen abweichender optischer Vorstellungen

Die Entscheidung macht zugleich deutlich, dass eine von den Vorstellungen des Bestellers abweichende Anordnung einzelner Bauteile nicht automatisch einen Mangel darstellt.

Im Streitfall war weder eine Funktionsbeeinträchtigung durch die Lage des Pumpenschachts dargelegt noch konnte das Gericht einen maßgeblichen optischen Minderwert feststellen. Der üblicherweise abgedeckte Schacht prägte die Gestaltung des Pools nicht. Das zentrale Gestaltungselement war vielmehr die Schwalldusche.

Eine „ästhetische Minderung“ setzt daher nachvollziehbare Tatsachen voraus. Der Besteller muss darlegen, welche vertraglich geschuldete gestalterische Qualität verfehlt wurde und worin die nachteilige Abweichung besteht. Eine bloße persönliche Vorliebe für eine andere Positionierung genügt grundsätzlich nicht.

 

Fälligkeit des Werklohns auch ohne abschließende Klärung der Abnahme

Das OLG Brandenburg ließ offen, ob der Pool durch seine Inbetriebnahme und langjährige Nutzung konkludent abgenommen worden war.

Nach den Urteilsgründen kam es auf die Abnahme für die Fälligkeit des Werklohns nicht mehr an, weil das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen war. Der Unternehmer hatte das Werk als fertiggestellt übergeben. Der Besteller verlangte keine weitere Vertragserfüllung mehr, sondern machte nur noch Minderung und Schadensersatz geltend.

Ein Abrechnungsverhältnis kann insbesondere entstehen, wenn der Besteller nicht mehr auf Herstellung oder Nacherfüllung besteht, sondern ausschließlich auf die finanziellen Rechtsfolgen behaupteter Mängel übergeht. Dann wird abschließend abgerechnet, welche Vergütung dem Unternehmer unter Berücksichtigung berechtigter Minderungs-, Schadensersatz- oder Aufrechnungspositionen noch zusteht.

Für die Praxis ist deshalb sorgfältig zu unterscheiden zwischen:

• dem fortbestehenden Verlangen nach mangelfreier Herstellung oder Nacherfüllung und
• dem endgültigen Übergang zu Minderung oder Schadensersatz statt der Leistung.

Diese Entscheidung kann erhebliche Auswirkungen auf die Fälligkeit des noch offenen Werklohns haben.

 

Nicht ausgeführte Leistungen sind von Mängelrechten zu trennen

Das Gericht unterschied zwischen einer nicht ausgeführten, aber berechneten Leistung und einem mangelhaft ausgeführten Werk.

So war vertraglich ein zweiter Bodenablauf vorgesehen, tatsächlich aber nicht eingebaut worden. Der hierfür angesetzte Vergütungsanteil war deshalb von der Rechnung abzuziehen. Das Gericht folgte jedoch nicht der weitergehenden Auffassung des Bestellers, das Fehlen des zweiten Ablaufs begründe zusätzlich einen technischen Mangel. Nach den Feststellungen des Sachverständigen hing die Dauer der Poolentleerung im Wesentlichen von der Pumpenleistung ab.

Entsprechendes galt für Teile der berechneten Isolierung. Soweit eine angebotene und berechnete Leistung nicht ausgeführt worden war, konnte der Unternehmer hierfür keine Vergütung verlangen. Daraus folgte jedoch nicht automatisch, dass dem Besteller zusätzlich sämtliche geltend gemachten Minderungs- oder Schadensersatzansprüche zustanden.

Die Entscheidung verdeutlicht damit die notwendige Trennung zwischen:

1. der Kürzung der Vergütung wegen nicht erbrachter Leistungen,
2. der Minderung wegen eines Mangels,
3. dem Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung und
4. dem Ersatz von Mängelbeseitigungsaufwendungen.

 

Mängelrechte setzen einen hinreichend dargelegten Mangel voraus

Mehrere Beanstandungen scheiterten bereits daran, dass kein Mangel im Sinne des § 633 BGB festgestellt werden konnte.

Dies betraf etwa geringfügige Dellen und Hohlstellen im Poolboden. Nach den sachverständigen Feststellungen waren sie teilweise nicht messbar und im Übrigen lediglich wenige Millimeter tief. Eine erhebliche funktionale oder optische Beeinträchtigung war nicht festzustellen.

Auch die Konstruktion der Poolabdeckung begründete nach der Beurteilung des Gerichts keinen Mangel. Eine bestimmte Position war weder im Vertrag noch in der Handskizze verbindlich festgelegt. Zudem entsprach die teilweise über das Becken ragende Anordnung der Funktionsweise der Rollladenabdeckung, die beim Abwickeln auf die Wasseroberfläche gelangen musste.

Die abstrakte Möglichkeit, dass sich ein Nutzer bei unachtsamem Auftauchen an der Abdeckung stoßen könne, genügte nach den Umständen des Einzelfalls nicht, um eine mangelhafte Ausführung festzustellen.

 

Minderung und Schadensersatz erfordern regelmäßig eine Fristsetzung

Das Urteil enthält außerdem wichtige Hinweise zu den Voraussetzungen weitergehender Mängelrechte.

Will der Besteller nach erfolgloser Nacherfüllung mindern, den Mangel selbst beseitigen oder Schadensersatz statt der Leistung verlangen, muss er dem Unternehmer grundsätzlich zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung geben. Hierzu gehört regelmäßig eine konkrete Aufforderung zur Mangelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist.

Eine ordnungsgemäße Mängelanzeige sollte deshalb enthalten:

• eine möglichst genaue Beschreibung des Mangels,
• die Zuordnung zum betroffenen Bauteil oder Leistungsbereich,
• die Aufforderung zur Untersuchung und Beseitigung,
• eine angemessene Frist,
• ein eindeutig bestimmbares Fristende und
• gegebenenfalls die Ankündigung der nach Fristablauf beabsichtigten Rechte.

Im entschiedenen Fall scheiterten Ansprüche hinsichtlich der behaupteten fehlerhaften Isolierung auch daran, dass es an einer rechtzeitig vorgetragenen Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Fristsetzung fehlte.

Erfolg hatte der Besteller dagegen hinsichtlich einer defekten Zelle der Salzelektrolyseanlage. Insoweit war eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt worden und erfolglos abgelaufen. Die notwendigen Kosten für den Austausch der Zelle konnten deshalb teilweise gegen den Restwerklohn aufgerechnet werden.

 

Später Vortrag kann prozessual ausgeschlossen sein

Die Entscheidung zeigt ferner die prozessualen Risiken einer verspäteten Erweiterung des Mängelvortrags.

Der Besteller machte erst gegen Ende des Berufungsverfahrens einen weiteren Mangel geltend. Danach sollte sich eine Poolwand geneigt und zwischen Poolwand, Beton und Granitplatten ein Spalt gebildet haben. Das Gericht berücksichtigte diesen neuen, bestrittenen Vortrag nicht mehr.

Mängel sollten daher bereits in erster Instanz vollständig, konkret und unter Angabe der daraus hergeleiteten Rechtsfolgen vorgetragen werden. Dazu gehören insbesondere:

• der tatsächliche Zustand,
• die Abweichung vom geschuldeten Zustand,
• der Zeitpunkt der Feststellung,
• vorausgegangene Mängelanzeigen,
• gesetzte Fristen,
• geltend gemachte Rechtsfolgen und
• die Höhe der beanspruchten Minderung oder Kosten.

Pauschale oder erst spät erhobene Beanstandungen können unabhängig von ihrer technischen Berechtigung prozessual ohne Erfolg bleiben.

 

Bedeutung für die Bau- und Vertragspraxis

1. Vertragsskizzen eindeutig kennzeichnen

Unternehmer sollten kenntlich machen, wenn eine während eines Beratungsgesprächs angefertigte Skizze lediglich der unverbindlichen Visualisierung dient. Geeignet ist beispielsweise ein Hinweis wie:

„Schematische Darstellung, nicht maßstabsgerecht; Maße und Ausführung ergeben sich ausschließlich aus Angebot, Leistungsbeschreibung und freigegebenen Ausführungsunterlagen.“

 

2. Gewünschte Maße und Positionen ausdrücklich vereinbaren

Besteller sollten sich nicht allein auf Zeichnungen verlassen, deren rechtliche Bedeutung ungeklärt ist. Gewünschte Maße, Abstände, Höhen und Positionen sollten ausdrücklich in das Angebot, die Leistungsbeschreibung oder einen freigegebenen Ausführungsplan aufgenommen werden.

 

3. Vertragsunterlagen müssen widerspruchsfrei sein

Es sollte eindeutig geregelt werden, welche Unterlagen Vertragsbestandteil sind und in welcher Rangfolge sie gelten. Das betrifft insbesondere Angebote, Leistungsverzeichnisse, Pläne, Skizzen, Produktbeschreibungen und nachträgliche Änderungsvereinbarungen.

 

4. Nichtleistung und Mangel getrennt bewerten

Eine nicht ausgeführte, aber berechnete Leistung führt zunächst zu einer Kürzung der Vergütung. Ob darüber hinaus Mängelrechte bestehen, muss gesondert anhand der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit und der gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.

 

5. Nacherfüllung ordnungsgemäß verlangen

Vor Minderung, Selbstvornahme oder Schadensersatz muss der Unternehmer regelmäßig konkret und unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Die Aufforderung sollte beweissicher dokumentiert werden.

 

6. Die Erklärung von Minderung oder Schadensersatz kann die Abrechnungslage verändern

Verlangt der Besteller keine Erfüllung oder Nacherfüllung mehr und beschränkt er sich endgültig auf finanzielle Mängelrechte, kann das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergehen. Dann kann die Werklohnforderung auch ohne abschließende Feststellung einer Abnahme fällig sein.

 

Fazit

Das Urteil des OLG Brandenburg verdeutlicht, dass nicht jede Darstellung aus den Vertragsverhandlungen eine verbindliche Beschaffenheit festlegt. Eine erkennbar nicht maßstabsgerechte und lediglich der Visualisierung dienende Handskizze begründet regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung.

Wer bestimmte Maße, Positionen oder gestalterische Merkmale verbindlich vereinbaren möchte, muss diese hinreichend eindeutig dokumentieren. Gerade bei individuell geplanten Bauleistungen sollten die Parteien klar festlegen, welche Zeichnungen Vertragsbestandteil sind und welche Darstellungen nur der Veranschaulichung dienen.

Die Entscheidung zeigt außerdem, dass Mängelrechte nicht allein von der technischen Beanstandung abhängen. Erforderlich sind ein hinreichend dargelegter Mangel, die richtige rechtliche Einordnung, regelmäßig eine erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung und ein rechtzeitiger prozessualer Vortrag. Geht der Besteller endgültig zu Minderung und Schadensersatz über, kann zudem ein Abrechnungsverhältnis entstehen, in dem der offene Werklohn unabhängig von einer noch streitigen Abnahme abzurechnen ist.

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.07.2026, Az. 10 U 116/25
Vorinstanz: LG Cottbus, Urteil vom 23.09.2025, Az. 6 O 70/21