OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Juli 2025 – 22 U 209/24
Bei Umbauten und Modernisierungen kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz einen erheblichen Einfluss auf das Architekten- und Ingenieurhonorar haben. Ob ihr Wert bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt wird, richtet sich jedoch nicht allein nach den Regelungen der HOAI. Entscheidend ist zunächst, was die Parteien vertraglich vereinbart haben.
Das OLG Düsseldorf hat hierzu entschieden: Weist ein vom Auftraggeber vorgegebenes Honorarformblatt die mitzuverarbeitende Bausubstanz ausdrücklich mit „0,00 Euro“ aus, ist die Honorarvereinbarung grundsätzlich dahin auszulegen, dass die vorhandene Bausubstanz bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigt werden soll.
Dies gilt auch bei einer Sanierung, bei der offensichtlich vorhandene Bausubstanz planerisch und technisch mitverarbeitet wird.
Der Fall
Eine öffentliche Auftraggeberin beabsichtigte, zwei im Jahr 1832 errichtete und unter Denkmalschutz stehende Gebäude zu sanieren. Die hierfür erforderlichen Generalplanungsleistungen wurden ausgeschrieben und sollten stufenweise beauftragt werden.
Der Generalplanervertrag enthielt für die Kostengruppen 300 und 400 ein Kostenziel von 2.664.000 Euro netto. Dieses Kostenziel wurde als vereinbarte Beschaffenheit der Planungsleistung festgelegt, ohne dass die Generalplanerin hierfür eine Garantie übernehmen sollte.
Für die Honorarermittlung verwies der Vertrag auf ein als Anlage beigefügtes Honorarangebot. Darin waren vorläufige Baukosten beziehungsweise Kostenrahmen für die Kostengruppen 200 bis 500 ausgewiesen. Die anrechenbaren Kosten der Kostengruppen 300 und 400 waren mit insgesamt 2.664.000 Euro angegeben.
Für die „mitzuverarbeitende Bausubstanz“ enthielt das Formblatt dagegen einen festen Wert von „0,00 Euro“. Dieses Feld war von der Auftraggeberin vorbelegt und konnte von den Bietern nicht verändert werden.
Andere, hellblau hinterlegte Felder konnten die Bieter selbst ausfüllen. Für solche Eintragungen enthielt das Formblatt den Hinweis, dass ein vom Bieter mit null Euro versehenes Feld so zu verstehen sei, dass die betreffende Leistung zwar erbracht werde, hierfür aber kein zusätzlich zu vergütender Aufwand entstehe.
Die spätere Auftragnehmerin unterzeichnete den Generalplanervertrag. Nachdem sich die Kosten im weiteren Planungsverlauf erheblich erhöht hatten, begehrte sie gerichtlich die Feststellung, dass die mitzuverarbeitende Bausubstanz nicht verbindlich mit null Euro vereinbart worden sei.
Das Landgericht wies die Klage ab. Das OLG Düsseldorf kündigte an, auch die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
„0,00 Euro“ bedeutet nicht, dass keine Bausubstanz vorhanden ist
Für das Gericht war offensichtlich, dass bei der Sanierung von zwei historischen Bestandsgebäuden mitzuverarbeitende Bausubstanz vorhanden war. Die Angabe von „0,00 Euro“ konnte daher nicht als tatsächliche Aussage verstanden werden, wonach überhaupt keine vorhandene Bausubstanz planerisch oder technisch zu berücksichtigen sei.
Gleichwohl war die Angabe nicht bedeutungslos.
Nach Auffassung des OLG Düsseldorf musste ein verständiger Bieter die Vorgabe vielmehr dahin verstehen, dass der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei der Honorarberechnung nicht in die anrechenbaren Kosten einfließen sollte.
Der Betrag von „0,00 Euro“ bezeichnete somit keine tatsächliche Abwesenheit von Bausubstanz. Er brachte eine vertragliche Festlegung zur Berechnung des Honorars zum Ausdruck.
Vom Auftraggeber fest vorgegebenes Feld ist verbindlich
Die Planerin argumentierte, die Angabe habe keine verbindliche Wirkung entfalten können, weil sie das betreffende Feld nicht selbst habe ausfüllen oder verändern können. Das OLG Düsseldorf folgte dem nicht.
Gerade der Umstand, dass die Angabe vom Auftraggeber fest vorgegeben und nicht zur Bearbeitung durch die Bieter freigegeben war, sprach nach Ansicht des Gerichts für ihren verbindlichen Charakter. Die Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sollte nicht Gegenstand der angebotsspezifischen Kalkulation sein.
Die Regelung stand damit nicht zur Disposition der Bieter. Wer auf der Grundlage des vorgegebenen Formblatts ein Angebot abgab und anschließend den Vertrag schloss, akzeptierte auch die darin festgelegten Berechnungsparameter.
Eine zusätzliche „aktive Erklärung“ des Bieters, dass er mit dem Ansatz von null Euro einverstanden sei, war nicht erforderlich.
Hinweis zu den Nulleinträgen half der Planerin nicht
Der ergänzende Hinweis im Formblatt zu den vom Bieter vorgenommenen Nulleinträgen führte zu keiner anderen Beurteilung.
Dieser Hinweis betraf nur solche Felder, die der jeweilige Bieter selbst ausfüllen konnte. Für diese Felder sollte ein Eintrag von null Euro bedeuten, dass die betreffende Leistung zwar geschuldet war, aber keinen zusätzlichen zu vergütenden Aufwand auslöste.
Die Angabe zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz war jedoch nicht vom Bieter eingetragen worden. Sie war durch die Auftraggeberin fest vorgegeben und technisch nicht veränderbar.
Der Hinweis zu den vom Bieter einzutragenden Nullbeträgen konnte daher nicht auf das vorbelegte Feld zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz übertragen werden.
Vorläufig waren nur die übrigen anrechenbaren Kosten
Die Planerin berief sich außerdem darauf, das Honorarangebot habe ausdrücklich nur „vorläufige Baukosten“ oder einen „Kostenrahmen“ ausgewiesen. Daraus folge, dass auch der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz lediglich vorläufig festgelegt worden sei.
Auch dieses Argument überzeugte das Gericht nicht.
Nach der Auslegung des OLG Düsseldorf bezog sich die Vorläufigkeit nur auf die Höhe der anrechenbaren Kosten der Kostengruppen 300 und 400. Diese Kosten konnten sich im weiteren Planungsverlauf entsprechend der späteren Kostenberechnung verändern.
Nicht vorläufig war dagegen die methodische Entscheidung, die mitzuverarbeitende Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten vollständig außer Ansatz zu lassen.
Die Parteien hatten damit zwei unterschiedliche Regelungen getroffen:
- Die Höhe der anrechenbaren Kosten der Kostengruppen 300 und 400 war zunächst nur vorläufig bestimmt.
- Die mitzuverarbeitende Bausubstanz sollte unabhängig von ihrer tatsächlichen Größenordnung nicht zusätzlich in die anrechenbaren Kosten einbezogen werden.
Eine spätere Erhöhung der Baukosten führte daher nicht dazu, dass auch der Wert der vorhandenen Bausubstanz nachträglich als zusätzlicher Honorarparameter angesetzt werden konnte.
Kostenziel bestätigte die vertragliche Auslegung
Das OLG Düsseldorf stützte seine Auslegung zusätzlich auf das im Generalplanervertrag vereinbarte Kostenziel.
Das Kostenziel für die Kostengruppen 300 und 400 betrug 2.664.000 Euro netto. Dieser Betrag entsprach den im Honorarformblatt ausgewiesenen anrechenbaren Kosten, ohne dass ein zusätzlicher Wert für die mitzuverarbeitende Bausubstanz hinzugerechnet wurde.
Die mitzuverarbeitende Bausubstanz spielte damit bereits bei der Bestimmung eines wesentlichen Leistungs- und Kostenziels keine eigenständige Rolle.
Nach Auffassung des Gerichts sprach dies dafür, dass sie auch bei der Honorarermittlung nicht zusätzlich berücksichtigt werden sollte. Die vertraglichen Regelungen zum Kostenziel und zum Honorar waren insoweit aufeinander abgestimmt.
Planungsaufwand sollte durch den Umbauzuschlag erfasst werden
Die Auslegung des Vertrags war nach Auffassung des Gerichts auch interessengerecht.
Der zusätzliche Planungsaufwand bei der Sanierung der Bestandsgebäude sollte nicht durch die Einbeziehung eines gesonderten Werts der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in die anrechenbaren Kosten vergütet werden. Er sollte vielmehr allein über den vereinbarten Umbauzuschlag abgebildet werden.
Eine solche Gestaltung ist grundsätzlich möglich. Die Ermittlung des Werts der mitzuverarbeitenden Bausubstanz ist in der Praxis häufig streitanfällig. Die Parteien können daher ein nachvollziehbares Interesse daran haben, diesen Parameter auszuschließen und den erhöhten Planungsaufwand stattdessen pauschal über den Umbau- oder Modernisierungszuschlag zu berücksichtigen.
Diese Systematik knüpft an die frühere Regelung der HOAI 2009 an, nach der der planerische Mehraufwand bei Umbauten im Wesentlichen über den Umbauzuschlag abgebildet wurde.
Mitzuverarbeitende Bausubstanz nach der HOAI 2013
Nach § 4 Abs. 3 HOAI 2013 ist der Wert der vorhandenen Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, bei den anrechenbaren Kosten grundsätzlich angemessen zu berücksichtigen.
Voraussetzung ist, dass vorhandene Bausubstanz tatsächlich in die Planung einbezogen und für das neue oder umgestaltete Werk weiterverwendet wird. Nicht ausreichend ist, dass sich die Planungsleistung lediglich auf ein Bestandsgebäude bezieht. Erforderlich ist vielmehr eine konkrete technische oder gestalterische Mitverarbeitung.
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf zeigt jedoch, dass die gesetzlichen Berechnungsparameter der HOAI nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Die Parteien können innerhalb der preisrechtlich zulässigen Grenzen abweichende Vereinbarungen über die Parameter der Honorarermittlung treffen.
Dazu kann auch die Vereinbarung gehören, den Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten nicht anzusetzen und den erhöhten Planungsaufwand anderweitig, insbesondere durch einen Umbauzuschlag, abzubilden.
HOAI schränkt Vertragsfreiheit nur hinsichtlich des Gesamthonorars ein
Das OLG Düsseldorf stellte klar, dass die HOAI 2013 eine abweichende vertragliche Ausgestaltung einzelner Berechnungsparameter nicht generell verbietet.
Die damaligen Mindest- und Höchstsätze begrenzten das im Ergebnis zulässige Gesamthonorar. Innerhalb dieses Rahmens konnten die Parteien die Honorarermittlung jedoch grundsätzlich eigenständig ausgestalten.
Erst wenn das auf Grundlage der vertraglich vereinbarten Parameter berechnete Honorar den Mindestsatz unterschritt oder den Höchstsatz überschritt, stellte sich die Frage nach den Rechtsfolgen des § 7 HOAI 2013.
Die Vereinbarung, die mitzuverarbeitende Bausubstanz nicht in die anrechenbaren Kosten einzubeziehen, war deshalb nicht schon als solche unwirksam. Entscheidend wäre vielmehr gewesen, ob das vertraglich ermittelte Gesamthonorar außerhalb des nach der HOAI 2013 zulässigen Rahmens lag.
Ein entsprechendes Mindestsatzbegehren war jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens. Die Planerin verlangte lediglich die Feststellung, dass der Ansatz von null Euro nicht verbindlich vereinbart worden sei. Diese Auslegung teilte das Gericht nicht.
Auch öffentliche Auftraggeber waren an die Mindestsätze gebunden
Das Landgericht hatte angenommen, ein öffentlicher Auftraggeber sei bei der Vereinbarung von Planungsleistungen im Jahr 2020 nicht an die Mindest- und Höchstsätze der HOAI gebunden gewesen. Diese Auffassung bezeichnete das OLG Düsseldorf ausdrücklich als unzutreffend.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konnten sich auch öffentliche Auftraggeber bei Verträgen zwischen Privaten nicht allein aufgrund des unionsrechtlichen Vertragsverletzungsverfahrens gegen Deutschland der Anwendung der Mindestsätze der HOAI 2013 entziehen.
Die Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union zur Unionsrechtswidrigkeit des verbindlichen Preisrechts führte nicht dazu, dass die Mindestsatzregelungen in laufenden Rechtsstreitigkeiten zwischen Privaten unangewendet bleiben mussten.
Für den konkreten Rechtsstreit war dies allerdings nicht entscheidend. Selbst bei Anwendung der HOAI 2013 blieb die vertragliche Vereinbarung über die Nichtberücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zunächst wirksam. Zu prüfen gewesen wäre allenfalls, ob das daraus errechnete Gesamthonorar den Mindestsatz unterschritt.
Zeitpunkt des Vertragsschlusses blieb offen
Der Sachverhalt wies eine Besonderheit hinsichtlich des Zeitpunkts des Vertragsschlusses auf.
Die Auftraggeberin hatte der Planerin bereits mit Schreiben vom 26. November 2020 mitgeteilt, dass ihr der Auftrag erteilt werde. Die Planerin unterzeichnete die Empfangsbestätigung und den bereits von der Auftraggeberin unterschriebenen Generalplanervertrag jedoch erst am 11. Januar 2021.
Damit kam grundsätzlich sowohl eine Anwendung der HOAI 2013 als auch der HOAI 2021 in Betracht:
- War der Vertrag noch im Jahr 2020 zustande gekommen, war grundsätzlich die HOAI 2013 maßgeblich.
- Wurde der Vertrag erst am 11. Januar 2021 geschlossen, galt bereits die HOAI 2021.
Das OLG Düsseldorf musste diese Frage nicht abschließend entscheiden. Die Auslegung der Honorarvereinbarung führte unabhängig davon zu dem Ergebnis, dass die mitzuverarbeitende Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigt werden sollte.
Für die Frage einer möglichen Mindestsatzunterschreitung wäre der genaue Zeitpunkt des Vertragsschlusses dagegen von erheblicher Bedeutung gewesen.
Bedeutung für Vergabeverfahren
Die Entscheidung ist besonders für öffentliche Auftraggeber und Planungsbüros relevant, die Honorarangebote auf der Grundlage vorgegebener Kalkulationsblätter einholen.
Ein vom Auftraggeber bereitgestelltes Honorarformblatt ist Bestandteil der Vergabe- und späteren Vertragsunterlagen. Seine Eintragungen können verbindliche Vorgaben für die Honorarermittlung enthalten. Dies gilt gerade dann, wenn einzelne Felder fest vorbelegt und durch die Bieter nicht veränderbar sind.
Planungsbüros müssen daher bereits vor Angebotsabgabe prüfen,
- welche Felder durch den Auftraggeber fest vorgegeben sind,
- welche Werte lediglich vorläufige Rechengrößen darstellen,
- welche Honorarparameter vollständig ausgeschlossen werden,
- ob vorhandene Bausubstanz in den anrechenbaren Kosten berücksichtigt wird,
- ob stattdessen ein Umbau- oder Modernisierungszuschlag vorgesehen ist und
- ob die sich daraus ergebende Gesamtvergütung auskömmlich und preisrechtlich zulässig ist.
Bestehen Unklarheiten oder Widersprüche, müssen diese grundsätzlich noch im Vergabeverfahren durch eine Bieterfrage geklärt werden. Ein Planungsbüro sollte nicht darauf vertrauen, nach Vertragsschluss eine aus seiner Sicht unzutreffende Vorgabe durch eine abweichende Auslegung korrigieren zu können.
Anforderungen an eindeutige Honorarformblätter
Auch Auftraggeber sollten die Entscheidung zum Anlass nehmen, ihre Honorarformblätter sorgfältig zu gestalten.
Soll die mitzuverarbeitende Bausubstanz nicht als Bestandteil der anrechenbaren Kosten angesetzt werden, sollte dies nicht lediglich durch die Eintragung „0,00 Euro“ zum Ausdruck gebracht werden. Rechtssicherer ist eine ausdrückliche textliche Klarstellung, beispielsweise:
„Der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz wird bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten nicht berücksichtigt. Der durch die Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz entstehende erhöhte Planungsaufwand wird abschließend durch den vereinbarten Umbauzuschlag abgegolten.“
Soll die mitzuverarbeitende Bausubstanz dagegen nach ihrem später festzustellenden tatsächlichen Wert berücksichtigt werden, sollte das Formblatt einen entsprechenden Vorbehalt enthalten, beispielsweise:
„Der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz ist vorläufig mit 0,00 Euro angesetzt. Die endgültige Ermittlung und Vereinbarung erfolgt nach Feststellung von Umfang und Wert der technisch oder gestalterisch mitverarbeiteten Bausubstanz.“
Eine eindeutige Regelung vermindert das Risiko späterer Honorarstreitigkeiten und ermöglicht den Bietern eine belastbare Kalkulation.
Praxishinweis
Die Entscheidung zeigt, dass scheinbar technische Eintragungen in einem Honorarformblatt erhebliche vergütungsrechtliche Folgen haben können.
Für Planer gilt:
- Ein fest vorgegebener Betrag von „0,00 Euro“ darf nicht ohne Weiteres als unverbindlicher Platzhalter verstanden werden.
- Die Vorläufigkeit der Baukosten bedeutet nicht automatisch, dass auch sämtliche Honorarparameter vorläufig sind.
- Nicht bearbeitbare Felder sind regelmäßig als verbindliche Vorgaben des Auftraggebers zu verstehen.
- Die tatsächliche Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz führt nicht zwingend zu deren zusätzlicher Berücksichtigung bei den anrechenbaren Kosten.
- Ein erhöhter Planungsaufwand kann vertraglich allein über den Umbauzuschlag abgegolten werden.
- Unklarheiten müssen vor Angebotsabgabe aufgeklärt und dokumentiert werden.
- Bei Altverträgen ist zusätzlich zu prüfen, ob das vertraglich ermittelte Gesamthonorar die Mindestsätze der HOAI 2013 unterschreitet.
Für Auftraggeber gilt:
- Honorarformblätter müssen eindeutig zwischen vorläufigen Kostenansätzen und verbindlichen Berechnungsregeln unterscheiden.
- Ein Ansatz von null Euro sollte durch eine textliche Regelung erläutert werden.
- Das Verhältnis zwischen mitzuverarbeitender Bausubstanz und Umbauzuschlag sollte ausdrücklich festgelegt werden.
- Kostenziele und Honorarparameter müssen inhaltlich aufeinander abgestimmt sein.
- Bei stufenweiser Beauftragung sollte eindeutig geregelt werden, welche HOAI-Fassung und welche Honorarparameter für später abgerufene Stufen gelten.
- Änderungen der Planungsgrundlagen oder Kosten dürfen nicht unbesehen mit einer Änderung der vereinbarten Honorarparameter gleichgesetzt werden.
Die Entscheidung unterstreicht damit einen allgemeinen Grundsatz: Nicht jede tatsächliche Kosten- oder Aufwandssteigerung führt zu einer Erhöhung des Honorars. Maßgeblich bleiben die vereinbarten Berechnungsparameter und deren objektive Auslegung