Verspricht ein Bauträger für den Fall einer von ihm zu vertretenden verspäteten Bezugsfertigkeit eine monatliche Entschädigung, muss nicht der Erwerber das Verschulden des Bauträgers beweisen. Vielmehr bleibt es bei der gesetzlichen Regelung: Der Bauträger muss darlegen und beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Das OLG Jena stellt außerdem klar, dass die Vermutung für das Vorliegen vom Unternehmer gestellter Allgemeiner Geschäftsbedingungen bei Verbraucherverträgen auch dann gelten kann, wenn der Vertragstext von einem Notar entworfen wurde.

 

Der Fall

Ein Verbraucher erwarb mit notariellem Bauträgervertrag zwei Eigentumswohnungen. Der Bauträger verpflichtete sich, die Wohnungen bis spätestens zum 30. März 2024 bezugsfertig und bis zum 30. Juni 2024 vollständig fertigzustellen.

Für den Fall einer vom Bauträger zu vertretenden verspäteten Bezugsfertigkeit enthielt der Vertrag eine Entschädigungsregelung. Danach sollte der Bauträger monatlich 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zahlen, soweit die fälligen Kaufpreisraten entrichtet waren.

Nachdem die Wohnungen nicht fristgerecht bezugsfertig übergeben worden waren, verlangte der Erwerber für die Monate April bis Juli 2024 eine Entschädigung von insgesamt 5.342 Euro.

Der Bauträger berief sich unter anderem auf witterungsbedingte Behinderungen, Baupreissteigerungen und Baustoffmangel infolge des Krieges in der Ukraine. Zudem vertrat er die Auffassung, der Erwerber müsse darlegen und beweisen, dass der Bauträger die Verzögerung zu vertreten habe.

Das Landgericht Erfurt gab der Klage statt. Die dagegen gerichtete Berufung wies das OLG Jena durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück.

 

Bauträger trägt die Beweislast für fehlendes Verschulden

Nach Auffassung des OLG Jena ändert die Formulierung, wonach die Vertragsstrafe bei einer Verzögerung „aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat“ anfällt, nichts an der gesetzlichen Darlegungs- und Beweislast.

Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Will sich der Bauträger auf ein fehlendes Vertretenmüssen berufen, muss er die entlastenden Umstände darlegen und erforderlichenfalls beweisen.

Die vertragliche Formulierung beschreibt nach dem Verständnis des Gerichts lediglich eine Voraussetzung des Verzugs. Sie führt dagegen nicht dazu, dass der Erwerber die internen Ursachen des Bauablaufs ermitteln und ein Verschulden des Bauträgers nachweisen müsste.

 

Zusammenhang der Vertragsbestimmungen ist entscheidend

Bei der Auslegung berücksichtigte das OLG Jena auch die unmittelbar vorausgehende Vertragsklausel. Danach sollte sich die Herstellungsfrist bei Behinderungen verlängern, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, etwa bei höherer Gewalt, Streik oder der Ausführung von Sonderwünschen des Käufers.

Die anschließende Entschädigungsregelung nahm erkennbar auf diese Risikoverteilung Bezug. Der Bauträger sollte keine Entschädigung schulden, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hatte. Das bedeutete aber nicht, dass der Erwerber das Vertretenmüssen beweisen musste.

Vielmehr blieb es bei der gesetzlichen Verteilung: Der Bauträger musste konkret darlegen, welche Behinderung eingetreten war, wie lange sie andauerte und welche Auswirkungen sie auf den maßgeblichen Fertigstellungstermin hatte.

 

Pauschaler Hinweis auf Schlechtwetter genügt nicht

Der Bauträger hatte geltend gemacht, Außenarbeiten seien an insgesamt 556 Schlechtwettertagen nicht möglich gewesen. Darüber hinaus verwies er auf Baupreissteigerungen und einen mehrmonatigen Baustoffmangel.

Dieser Vortrag genügte nach dem zugrunde liegenden Urteil nicht, um das fehlende Vertretenmüssen der Verzögerung darzulegen. Bei einer bauzeitbezogenen Entlastung genügt es regelmäßig nicht, einzelne Störungsursachen lediglich allgemein zu benennen.

Erforderlich ist vielmehr eine konkrete Darstellung:

• Welche Arbeiten waren von der jeweiligen Behinderung betroffen?
• Wann trat die Behinderung ein und wie lange dauerte sie?
• Waren die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorgesehen?
• Lagen die betroffenen Vorgänge auf dem kritischen Bauablauf?
• Welche zumutbaren Gegenmaßnahmen wurden ergriffen?
• In welchem Umfang wirkte sich die Behinderung auf den vereinbarten Fertigstellungstermin aus?
• Beruhten weitere Verzögerungen auf eigenen Organisations- oder Koordinationsdefiziten?

Ohne eine nachvollziehbare bauablaufbezogene Darstellung lässt sich nicht feststellen, ob und in welchem Umfang sich die Bezugsfertigkeitsfrist tatsächlich verlängert hat.

 

Unklare AGB gehen zulasten des Bauträgers

Das OLG Jena stützte seine Beurteilung ergänzend auf die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB.

Sollte die Vertragsklausel unterschiedliche Auslegungen zulassen, gingen verbleibende Zweifel zulasten des Bauträgers als Verwender. Maßgeblich wäre damit die für ihn ungünstigere Auslegung, wonach es bei der gesetzlichen Darlegungs- und Beweislast bleibt.

Eine Auslegung, nach der der Erwerber das Vertretenmüssen des Bauträgers beweisen müsste, wäre für den Erwerber deutlich nachteiliger. Gerade die maßgeblichen Ursachen einer Bauverzögerung stammen regelmäßig aus dem Organisations- und Verantwortungsbereich des Bauträgers und sind dem Erwerber nur eingeschränkt zugänglich.

 

Unzulässige Beweislastumkehr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Das Gericht weist außerdem darauf hin, dass eine formularmäßige Verlagerung der Beweislast auf den Erwerber an § 309 Nr. 12 BGB zu messen wäre.

Danach ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils verändert. Selbst wenn die Klausel daher im Sinne des Bauträgers als Beweislastumkehr verstanden würde, könnte sie in einem Verbrauchervertrag unwirksam sein.

Der Bauträger kann seine gesetzliche Verpflichtung, sich hinsichtlich einer von ihm zu vertretenden Leistungsverzögerung zu entlasten, nicht ohne Weiteres durch eine Formularklausel auf den Verbraucher verlagern.

 

Notarieller Vertrag kann trotzdem AGB enthalten

Besonders praxisrelevant ist die Aussage des OLG Jena zur Herkunft des Vertragstextes.

Der Bauträger hatte eingewandt, die Vertragsbedingungen seien nicht von ihm gestellt worden, weil der beurkundende Notar den Vertrag entworfen habe. Dies ließ das Gericht nicht genügen.

Bei Verbraucherverträgen gelten vorformulierte Vertragsbedingungen nach § 310 Abs. 3 BGB grundsätzlich als vom Unternehmer gestellt, sofern sie nicht durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden. Diese Vermutung gilt nach Auffassung des OLG Jena auch dann, wenn die Vertragsbedingungen von einem neutralen Dritten, insbesondere einem Notar, formuliert wurden.

Die Mitwirkung eines Notars nimmt einem Vertrag daher nicht automatisch den Charakter Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Entscheidend ist, ob der Verbraucher tatsächlich auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss nehmen konnte oder den Vertragstext selbst in die Verhandlungen eingeführt hat.

 

Notarielle Beurkundung ersetzt keine Individualvereinbarung

Eine notarielle Beurkundung führt für sich genommen ebenfalls nicht dazu, dass sämtliche Bestimmungen als individuell ausgehandelt gelten.

Für ein tatsächliches Aushandeln genügt es nicht, dass der Vertrag vorgelesen, erläutert oder vom Erwerber unterzeichnet wird. Der Unternehmer muss vielmehr den gesetzesfremden Kerngehalt der Regelung ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verbraucher eine reale Möglichkeit zur inhaltlichen Einflussnahme eröffnen.

Vorformulierte Bauträgerverträge unterliegen deshalb regelmäßig der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, auch wenn sie notariell beurkundet wurden.

 

Entschädigungsklausel als Vertragsstrafe

Das OLG Jena ordnete die vereinbarte monatliche Entschädigung als Vertragsstrafe im Sinne von § 339 Satz 1 BGB ein.

Die Zahlungspflicht knüpfte an die verspätete Bezugsfertigkeit an und sollte den Bauträger zur Einhaltung des verbindlichen Fertigstellungstermins anhalten. Ein konkreter Verzögerungsschaden musste vom Erwerber für den vertraglich festgelegten Betrag nicht nachgewiesen werden.

Die Klausel sah für jeden Monat der Verzögerung eine Entschädigung von 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vor. Bei den beiden Wohnungen ergab sich daraus ein monatlicher Betrag von 1.335,50 Euro und für vier Monate die zugesprochene Forderung von 5.342 Euro.

Weitergehende gesetzliche Ansprüche waren nach dem Vertrag nicht ausgeschlossen.

 

Verspäteter Vortrag kann unberücksichtigt bleiben

Das Verfahren zeigt außerdem die prozessualen Risiken eines unzureichenden Vortrags zur Bauzeitverzögerung.

Der Bauträger ergänzte seinen Vortrag erst nach dem gerichtlichen Hinweis in der Berufungsinstanz und legte Bauablaufpläne vor. Das OLG Jena bewertete diesen Vortrag als verspätet. Die fehlende rechtzeitige Darlegung sei nicht ausreichend entschuldigt worden.

Ob der ergänzte Vortrag nunmehr inhaltlich hinreichend substantiiert war, musste das Gericht deshalb nicht mehr entscheiden.

Ein Bauträger sollte sämtliche Ursachen einer Verzögerung bereits in erster Instanz konkret und bauablaufbezogen darstellen. Ein pauschaler Verweis auf Witterung, Lieferengpässe, Preissteigerungen oder allgemeine Marktstörungen reicht regelmäßig nicht aus.

 

Bedeutung für die Vertragsgestaltung

Bauträger sollten Vertragsklauseln zu Bezugsfertigkeit, Fertigstellung und Verzögerungsentschädigung eindeutig gestalten. Die Regelungen sollten insbesondere unterscheiden zwischen

• dem verbindlichen Termin der Bezugsfertigkeit,
• dem Termin der vollständigen Fertigstellung,
• den Voraussetzungen einer Fristverlängerung,
• den vom Bauträger nicht zu vertretenden Behinderungen,
• der Pflicht zur Anzeige und Dokumentation von Behinderungen,
• der Berechnung einer Verzögerungsentschädigung,
• einer möglichen Obergrenze und
• dem Verhältnis zu weitergehenden gesetzlichen Ansprüchen.

Unklare Formulierungen gehen bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulasten des Bauträgers. Eine formularmäßige Verlagerung der gesetzlichen Beweislast auf den Verbraucher ist zudem rechtlich angreifbar.

 

Bedeutung für Erwerber

Erwerber müssen bei Überschreitung eines verbindlich vereinbarten Termins grundsätzlich nicht sämtliche internen Ursachen der Bauverzögerung aufklären.

Sie sollten jedoch die vertraglichen Fälligkeitstermine, den tatsächlichen Baufortschritt und den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit sorgfältig dokumentieren. Soweit die Entschädigungsklausel die Zahlung fälliger Kaufpreisraten voraussetzt, sollte außerdem nachweisbar sein, dass die berechtigt angeforderten Raten vollständig und rechtzeitig gezahlt wurden.

Der Bauträger muss sich sodann hinsichtlich solcher Umstände entlasten, die nach seiner Auffassung zu einer Verlängerung der Herstellungsfrist geführt haben.

 

Fazit

Das OLG Jena stärkt die Rechte von Verbrauchern bei verzögerter Fertigstellung von Bauträgerobjekten. Die Formulierung, eine Entschädigung werde nur bei einer vom Verkäufer zu vertretenden Verzögerung geschuldet, kehrt die gesetzliche Beweislast nicht zulasten des Erwerbers um.

Der Bauträger muss konkret darlegen und beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Allgemeine Hinweise auf schlechtes Wetter, Materialengpässe oder außergewöhnliche Marktentwicklungen genügen hierfür nicht.

Zugleich bestätigt die Entscheidung, dass auch ein notariell entworfener und beurkundeter Bauträgervertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten kann. Die notarielle Mitwirkung schützt vor einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht.

 

OLG Jena, Beschluss vom 26. März 2026, Az. 8 U 329/25