Ein Auftragnehmer kann für einen vom Auftraggeber verursachten Baustillstand eine angemessene Entschädigung nach § 642 BGB verlangen. Voraussetzung ist jedoch, dass er seine Leistung tatsächlich anbietet und während des geltend gemachten Zeitraums zur Ausführung bereit und in der Lage ist. Eine Behinderungsanzeige führt daher nicht automatisch zu einem Entschädigungsanspruch.

Das OLG Köln hat mit Urteil vom 24.07.2026 die Voraussetzungen eines Entschädigungsanspruchs wegen einer Bauablaufstörung näher konkretisiert und zugleich wichtige Abgrenzungen zu § 2 Abs. 5 und § 6 Abs. 6 VOB/B vorgenommen. Die Entscheidung ist rechtskräftig nicht bestätigt, da das Gericht die Revision nicht zugelassen hat. 

 

Der Sachverhalt

Die Auftragnehmerin war mit Landschaftsbauarbeiten an einer Gesamtschule beauftragt. Der Auftragswert belief sich auf rund 1,15 Mio. Euro. Ursprünglich sollten die Arbeiten bereits Anfang Januar 2018 beginnen. Der Auftraggeber ordnete jedoch einen mehrmonatigen Baustopp an. Nach einer Verschiebung der Ausführungszeiten begannen die Arbeiten erst im September 2018.

Ab Dezember 2018 kam es zu weiteren Behinderungen. Unter anderem waren Flächen noch durch Gerüste, einen Lastenaufzug und Baumaterialien belegt. Auch erforderliche Vorleistungen anderer Unternehmen, insbesondere Fassaden-, Dachdecker-, Tiefbau- und Rohrleitungsarbeiten, waren noch nicht abgeschlossen. Ein wirtschaftliches Arbeiten war deshalb zeitweise nicht möglich.

Die Auftragnehmerin zeigte die Behinderungen mehrfach an und verlangte schließlich eine Entschädigung von mehr als 500.000 Euro wegen des behaupteten Stillstands von Personal und Geräten.

Das Landgericht Köln sprach ihr durch Grundurteil für die geltend gemachten Stillstandszeiträume dem Grunde nach einen Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB zu. Das OLG Köln änderte diese Entscheidung teilweise ab. Es bejahte einen Entschädigungsanspruch nur für die Zeiträume vom 14.02.2019 bis zum 08.03.2019 sowie vom 29.04.2019 bis zum 10.06.2019. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Zur Entscheidung über die konkrete Höhe des Anspruchs verwies das Gericht die Sache an das Landgericht zurück.

 

§ 642 BGB setzt ein Leistungsangebot voraus

Der Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB setzt voraus, dass der Auftraggeber eine für die Herstellung des Werks erforderliche Mitwirkungshandlung unterlässt und dadurch in Annahmeverzug gerät.

Im entschiedenen Fall bestand die erforderliche Mitwirkungshandlung darin, der Auftragnehmerin ein baufreies Grundstück einschließlich der erforderlichen Vorleistungen anderer Unternehmen zur Verfügung zu stellen.

Das Unterlassen einer Mitwirkungshandlung allein genügt jedoch nicht. Hinzukommen muss ein ordnungsgemäßes Angebot der Leistung durch den Auftragnehmer. Da die Ausführung der Arbeiten von einer vorherigen Mitwirkung des Auftraggebers abhing, war nach § 295 BGB ein wörtliches Angebot ausreichend. Dieses konnte ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erklärt werden.

Das Gericht prüfte deshalb für jeden einzelnen Stillstandszeitraum, ob ein solches Leistungsangebot vorlag. Dabei zeigte sich, dass eine Behinderungsanzeige nicht ohne Weiteres als Angebot der geschuldeten Leistung verstanden werden kann.

 

Widersprüchliche Behinderungsanzeige begründet keinen Annahmeverzug

Für den Zeitraum vom 02.01.2019 bis zum 13.02.2019 verneinte das Gericht einen Entschädigungsanspruch, weil es an einem hinreichenden Leistungsangebot fehlte.

Zwar hatte die Auftragnehmerin in einer Behinderungsanzeige darauf hingewiesen, dass verschiedene Arbeiten wegen nicht freier Flächen nicht ausgeführt werden könnten. Zugleich hatte sie aber erklärt, die Arbeiten über Weihnachten einzustellen und voraussichtlich erst Anfang Februar wiederaufzunehmen.

Nach Auffassung des Gerichts ließ sich diese Erklärung nicht als eindeutiges Angebot verstehen, die vertraglich geschuldeten Arbeiten auszuführen. Die Auftragnehmerin hatte vielmehr selbst zum Ausdruck gebracht, vorläufig nicht weiterarbeiten zu wollen.

Die Entscheidung zeigt, dass eine Behinderungsanzeige klar zwischen der objektiven Behinderung und der fortbestehenden Leistungsbereitschaft des Auftragnehmers unterscheiden sollte. Formulierungen, die als eigene Einstellung der Arbeiten oder als freiwilliger Rückzug von der Baustelle verstanden werden können, gefährden den Anspruch aus § 642 BGB.

 

Offenkundige Behinderung ersetzt nicht das Leistungsangebot

Auch für einen weiteren Zeitraum verneinte das OLG Köln einen Entschädigungsanspruch, obwohl dem Auftraggeber die Behinderung und deren Auswirkungen bekannt waren.

Sind die hindernden Umstände dem Auftraggeber offenkundig bekannt, kann zwar eine gesonderte Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B entbehrlich sein. Die Kenntnis des Auftraggebers ersetzt jedoch nicht das für den Annahmeverzug erforderliche Leistungsangebot.

Damit sind zwei unterschiedliche Anforderungen auseinanderzuhalten:

• Die Behinderungsanzeige informiert den Auftraggeber über den hindernden Umstand und dessen Auswirkungen.
• Das Leistungsangebot bringt zum Ausdruck, dass der Auftragnehmer bereit und in der Lage ist, seine Leistung bei Herstellung der erforderlichen Voraussetzungen zu erbringen.

Eine bekannte oder offenkundige Behinderung lässt daher nicht automatisch einen Entschädigungsanspruch entstehen.

 

Der Auftragnehmer muss leistungsfähig bleiben

Ein Anspruch aus § 642 BGB setzt außerdem voraus, dass der Auftragnehmer während des geltend gemachten Zeitraums leistungsfähig ist. Nach § 297 BGB kommt der Auftraggeber nicht in Annahmeverzug, wenn der Auftragnehmer außerstande ist, die angebotene Leistung zu bewirken.

Diese Voraussetzung verneinte das Gericht für den Zeitraum vom 11.06.2019 bis zum 28.06.2019. In dieser Zeit führte die Auftragnehmerin mit demselben Personal und denselben Maschinen Nachtragsleistungen aus, die ihr zur Verringerung beziehungsweise Beseitigung der bestehenden Behinderung zusätzlich übertragen worden waren.

Die Hauptvertragsleistungen und die Nachtragsleistungen konnten nach den Feststellungen des Gerichts nicht gleichzeitig ausgeführt werden. Auch wenn durch die Nachtragsarbeiten nicht sämtliche personellen und technischen Kapazitäten vollständig ausgelastet waren, benötigte die Auftragnehmerin jedenfalls einen wesentlichen Teil der vorgesehenen Produktionsmittel für diese Leistungen.

Der Auftragnehmer kann somit keine Entschädigung wegen fehlender Ausführungsmöglichkeiten verlangen, wenn er im betreffenden Zeitraum tatsächlich mit anderen, nicht gleichzeitig ausführbaren Arbeiten beschäftigt ist. Dies gilt auch dann, wenn die anderen Arbeiten gerade der Verringerung oder Beseitigung der Behinderung dienen.

 

Entschädigung auch nach dem ursprünglichen Ausführungszeitraum möglich

Das OLG Köln wandte sich gegen die Auffassung, ein Anspruch aus § 642 BGB sei stets auf den ursprünglich vereinbarten Ausführungszeitraum beschränkt.

Nach der Entscheidung kann eine Entschädigung auch für einen darüber hinausgehenden Zeitraum in Betracht kommen, wenn der Auftraggeber den weiteren Vorhalt der Produktionsmittel selbst veranlasst hat. Im entschiedenen Fall hatte der Auftraggeber die Bauzeit zunächst verschoben und der Auftragnehmerin anschließend einen neuen Bauzeitenplan übermittelt, nach dem die Arbeiten später wiederaufgenommen werden sollten.

Dadurch war die Auftragnehmerin weiterhin gehalten, die für den Auftrag erforderlichen Produktionsmittel bereitzuhalten. Unter diesen Umständen konnte der Entschädigungsanspruch nicht allein deshalb ausgeschlossen werden, weil der ursprüngliche Ausführungszeitraum bereits abgelaufen war. 

 

Mitteilung einer Behinderung ist keine Anordnung nach § 2 Abs. 5 VOB/B

Neben dem Anspruch aus § 642 BGB prüfte das Gericht einen Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B. Ein solcher Anspruch setzt eine Anordnung des Auftraggebers voraus, durch die sich die Grundlagen des Preises einer vertraglich vorgesehenen Leistung ändern.

Nach Auffassung des OLG Köln liegt nicht in jeder Mitteilung über eine Behinderung zugleich eine bauzeitändernde Anordnung. Teilt der Auftraggeber lediglich mit, dass eine Arbeitsaufnahme wegen noch nicht abgeschlossener Vorgewerke nicht möglich ist, ordnet er dadurch grundsätzlich keine Änderung der Bauzeit an. Ebenso wenig bietet er damit ohne Weiteres eine vertragliche Änderung der Ausführungsfristen an.

Das Gericht grenzt damit eine rechtsgeschäftliche oder rechtsgeschäftsähnliche Anordnung von einer bloßen Tatsachenmitteilung ab. Eine Information über den tatsächlichen Bauablauf genügt für einen Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B nicht.

Auch die Übersendung eines aktualisierten Bauzeitenplans stellt nicht in jedem Fall eine Anordnung dar. Entscheidend bleiben der konkrete Erklärungsinhalt sowie die Umstände der Übermittlung. Das Urteil weist ausdrücklich darauf hin, dass die bloße Mitteilung hindernder Umstände weder eine Anordnung noch ein konkludentes Angebot zur Änderung der Bauzeitvereinbarung enthält.

 

Keine Schadensersatzhaftung für typische Behinderungen durch Vorunternehmer

Einen Schadensersatzanspruch nach § 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B lehnte das Gericht ebenfalls ab.

Anders als § 642 BGB setzt § 6 Abs. 6 VOB/B voraus, dass der Auftraggeber den hindernden Umstand zu vertreten hat. Erforderlich ist grundsätzlich die schuldhafte Verletzung einer Vertragspflicht. Eine bloße Mitwirkungsobliegenheit genügt hierfür nicht.

Der Auftraggeber haftet zudem nicht automatisch für Verzögerungen anderer auf der Baustelle eingesetzter Unternehmen. Vorunternehmer sind im Verhältnis zum nachfolgenden Auftragnehmer grundsätzlich keine Erfüllungsgehilfen des Auftraggebers. Etwas anderes kann gelten, wenn der Auftraggeber ausnahmsweise eine besondere Einstandspflicht übernommen hat.

Im entschiedenen Fall beruhten die Behinderungen wesentlich auf fehlenden Vorleistungen anderer Unternehmen. Eine besondere Einstandspflicht des Auftraggebers war jedoch nicht vereinbart. Deshalb fehlte es an einer zurechenbaren Pflichtverletzung, die einen Schadensersatzanspruch nach § 6 Abs. 6 VOB/B hätte begründen können. Diese Einordnung entspricht der vom Gericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

 

Anforderungen an die Dokumentation des Auftragnehmers

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Bauablaufstörungen zeitabschnittsbezogen aufgearbeitet werden müssen. Für jeden einzelnen Entschädigungszeitraum ist darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen,

1. welche Mitwirkungshandlung des Auftraggebers erforderlich war,
2. weshalb diese Mitwirkungshandlung nicht rechtzeitig erbracht wurde,
3. wann und in welcher Form die Leistung angeboten wurde,
4. dass Leistungswille und Leistungsfähigkeit fortbestanden,
5. welches Personal und welche Geräte für die Vertragsleistung vorgesehen waren,
6. ob und in welchem Umfang diese Produktionsmittel anderweitig eingesetzt wurden und
7. welche wirtschaftlichen Nachteile aus dem Stillstand entstanden sind.

Gerade bei mehreren Behinderungszeiträumen genügt keine pauschale Betrachtung. Eine für einen Zeitraum ausreichende Behinderungsanzeige oder Leistungsbereitschaft lässt sich nicht ohne Weiteres auf spätere Stillstandszeiträume übertragen.

 

Praxishinweis für Auftragnehmer

Auftragnehmer sollten in einer Behinderungsanzeige nicht nur den hindernden Umstand und dessen Auswirkungen konkret beschreiben. Sie sollten zugleich unmissverständlich erklären, dass sie zur Ausführung der vertraglichen Leistungen bereit und in der Lage sind und die Leistung ausdrücklich anbieten.

Eine geeignete Formulierung kann beispielsweise lauten: „Wir bieten die Ausführung der vertraglich geschuldeten Leistungen ausdrücklich an und halten uns zur unverzüglichen Wiederaufnahme der Arbeiten bereit. Voraussetzung hierfür ist die Herstellung der vollständigen Baufreiheit sowie die Fertigstellung der bezeichneten Vorleistungen.“

Wird Personal oder Gerät zwischenzeitlich anderweitig eingesetzt, sollte dokumentiert werden, ob und innerhalb welcher Zeit diese Kapazitäten wieder auf der behinderten Baustelle eingesetzt werden könnten. Werden mit denselben Ressourcen Nachtragsleistungen ausgeführt, kann dies die Leistungsfähigkeit für die Hauptvertragsleistung und damit den Annahmeverzug ausschließen.

 

Praxishinweis für Auftraggeber

Auftraggeber sollten bei der Mitteilung von Bauablaufänderungen deutlich machen, ob lediglich über tatsächliche Hindernisse informiert oder eine verbindliche Änderung der vertraglichen Ausführungszeit angeordnet werden soll.

Unklare Schreiben und Bauzeitenpläne bergen das Risiko, später als bauzeitändernde Anordnung ausgelegt zu werden. Umgekehrt genügt eine bloße Mitteilung über fehlende Vorleistungen nach der Entscheidung des OLG Köln grundsätzlich nicht, um einen Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B auszulösen.

Erhält der Auftraggeber eine Behinderungsanzeige, sollte er außerdem prüfen,

• ob die Leistung tatsächlich angeboten wurde,
• ob der Auftragnehmer leistungsbereit und leistungsfähig ist,
• ob die Behinderung aus der eigenen Risikosphäre stammt,
• ob Produktionsmittel tatsächlich vorgehalten werden und
• ob der Auftragnehmer parallel Hauptvertrags- oder Nachtragsleistungen ausführt.

 

Fazit

Die Entscheidung des OLG Köln strukturiert die Anspruchsgrundlagen bei Bauzeitverzögerungen klar:

Ein Anspruch aus § 642 BGB setzt neben einer unterlassenen Mitwirkung des Auftraggebers ein ausdrückliches oder konkludentes Leistungsangebot voraus. Der Auftragnehmer muss während des jeweiligen Anspruchszeitraums außerdem leistungswillig und leistungsfähig sein.

Ein Anspruch aus § 2 Abs. 5 VOB/B erfordert eine Anordnung des Auftraggebers. Die bloße Mitteilung, dass wegen fehlender Vorleistungen nicht gearbeitet werden kann, genügt hierfür grundsätzlich nicht.

Ein Anspruch aus § 6 Abs. 6 VOB/B setzt eine vom Auftraggeber zu vertretende Pflichtverletzung voraus. Für typische Behinderungen durch Vorunternehmer haftet der Auftraggeber grundsätzlich nicht, weil diese regelmäßig keine Erfüllungsgehilfen im Verhältnis zum nachfolgenden Auftragnehmer sind.

Für die Praxis bedeutet dies: Die Behinderungsanzeige ist notwendig, aber häufig nicht ausreichend. Entscheidend sind ein eindeutiges Leistungsangebot, die fortbestehende Leistungsfähigkeit und eine präzise, nach Zeiträumen gegliederte Dokumentation.

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 24.07.2026, Az. 7 U 97/24, ECLI:DE:OLGK:2026:0724.7U97.24.00; Vorinstanz: LG Köln, Urteil vom 23.07.2024, Az. 5 O 26/23. Die Revision wurde nicht zugelassen.